Versicherungsmagazin 05/2015 Hammer and money 35139_036_012 Publikationsname / Publikationsnummer / E-Tag TT.MM.JJJJ (optional)
De taxatiewijzer die gemeenten gebruik voor ziekenhuizen leidt tot een te hoge Waarde onroerende zaken (WOZ-waarde). Tot dit oordeel is het gerechtshof Amsterdam onlangs opnieuw gekomen, nadat begin 2015 de Hoge Raad ook al tot deze conclusie kwam. Accountancy en advieskantoor BDO ziet echter dat de taxatiewijzer voor 2016 opnieuw te hoge waarden geeft.
Jaarlijks bepalen gemeenten de WOZ-waarden van zorginstellingen met behulp van landelijk uniforme taxatiewijzers, die door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn opgesteld.
Begin 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat de door gemeenten gebruikte taxatiewijzer voor ziekenhuizen tot een te hoge WOZ-waarde leidt. Dit omdat geen rekening wordt gehouden met medische installaties die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Vrijgestelde werktuigen moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde, stelt ook BDO Branchegroep Zorg.
Werktuigen
Volgens het arrest uit begin 2015 moet de werktuigenvrijstelling veel breder worden toegepast dan door gemeenten in het verleden is gedaan.
“Bij het tweede arrest werd de taxatiewijzer zelfs in veel bredere zin door de rechter bekritiseerd”, stelt Robert van der Lee van BDO, “met name op het onderdeel van de vervangingswaarde van de gebouwen en de technische afschrijving.”
Het Hof in Amsterdam heeft volgens BDO uitgebreid gemotiveerd dat bepaalde installaties, die hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan medische processen, moeten worden uitgezonderd van de WOZ-waarde. De bouwkosten van deze medische installaties, die dus onder het bereik van de werktuigenvrijstelling vallen, zijn nog altijd ten onrechte opgenomen in de door de VNG opgestelde taxatiewijzers “Ziekenhuizen”. Dit leidt er in een groot aantal gevallen toe, dat de WOZ-waarde op een te hoog niveau is vastgesteld.
Vervangingswaarde gebouwen
Het Hof oordeelt daarnaast dat de taxatiewijzer uitgaat van een te hoge gemiddelde vervangingswaarde van de gebouwen en installaties die niet zijn vrijgesteld. “Tijdens de crisisjaren in de bouwsector hebben bouwbedrijven met veel lagere winstmarges genoegen moeten nemen”, stelt Van der Lee. “Door de VNG is de gemiddelde vervangingswaarde in de taxatiewijzers jaarlijks met een (beperkte) indexering aangepast. Hierdoor zijn gemeenten uitgegaan van belangrijk hogere vervangingswaarden, dan de bouwsommen die in de afgelopen jaren daadwerkelijk zijn betaald.”
Het Hof heeft dan ook beslist dat de gemiddelde vervangingswaarde van de gemeenten naar beneden moeten worden bijgesteld. De vervangingswaarde wordt gecorrigeerd voor onder meer de technische veroudering. Naarmate de levensduur verstrijkt, wordt op het object elk jaar afgeschreven. De hoogte van die afschrijving hangt af van de verwachte levensduur en de verwachte restwaarde aan het einde van die levensduur. Het Hof Amsterdam heeft bepaald dat in de taxatiewijzer ‘Ziekenhuizen’ wordt uitgegaan van zowel een te lange levensduur als een te hoge restwaarde. Ook dit oordeel zal voor veel zorginstellingen leiden tot een belangrijke neerwaartse aanpassing van de WOZ-waarde.
Breder belang
De landelijk geldende taxatiewijzers gelden niet uitsluitend voor ziekenhuizen maar ook voor andere instellingen in de gezondheidszorg, zoals verpleeg- en zorginstellingen, gezinsvervangende tehuizen, maatschappelijke opvang en geestelijke gezondheidszorg.
Volgens BDO kan dan ook niet langer kan worden volstaan met algemene normen zoals neergelegd in de taxatiewijzers. “Maatwerk wordt de norm, zoals de wetgever het voor de WOZ ook eigenlijk heeft bedoeld”, stelt Van der Lee.
2016
Ook in de gepubliceerde taxatiewijzer voor 2016, waarop de komende WOZ-beschikkingen zijn gebaseerd, wordt nog altijd uitgegaan van getallen die leiden tot een te hoge WOZ-waarden, stelt BDO vast. Deze zijn al gauw 15 tot 25 procent te hoog. “De WOZ-waarde van zorgvastgoed zal door gemeenten fors naar beneden moeten worden bijgesteld als gevolg van bovengenoemde arresten”, aldus Van der Lee.
