Deze whitepage over het outsourcen van beheer van zorgvastgoed is geschreven als voorbeschouwing op de thesis van Erna Jonkman, student Vastgoed & Makelaardij aan de Hanzehogeschool Groningen.
Aansluitend op in het oog springende zaken uit het onderzoek zetten Barbara Böhne, Ron van Bloois en Ed van Tuil een aantal denk- en oplossingsrichtingen uit.
Belemmeringen tussen belegger en zorgvastgoed
Ongeacht de beperkte dealflow is er sprake van een opmars van Nederlands zorgvastgoed als beleggingscategorie. Zorginstellingen zoeken veelvuldig de samenwerking met particuliere en/of institutionele beleggers op. Voor beleggers is er echter een drietal redenen om niet te beleggen in zorgvastgoed. De eerste reden is de onzekerheid met betrekking tot de veranderende wet- en regelgeving. Er is in de afgelopen jaren een aantal nieuwe wetten en regels ingevoerd met verregaande consequenties -denk aan het ‘Scheiden van Wonen en Zorg’. De tweede reden is dat de belegger kennis moeten hebben van het segment waarin hij belegt. De zorgsector is een vrij nieuwe beleggingscategorie waardoor het beleggers aan gedetailleerde kennis van de markt, doelgroepen en benchmarkcijfers ontbreekt. De derde horde is het intensieve beheer (veelal 24/7) van het zorgvastgoed.
Propertymanagement
Een mogelijkheid om de risico’s van beheer te mitigeren, is door het beheer te outsourcen aan een professionele vastgoedbeheerder. De thesis van Jonkman vestigt de aandacht op ‘propertymanagement’ voor zorgvastgoed. Propertymanagers zijn dagelijks betrokken bij (semi-) commercieel vastgoed en zorgen ervoor dat het vastgoed optimaal rendeert en functioneert voor de stakeholders. De centrale vraag in de thesis is: ‘Wat is de toegevoegde waarde van professioneel beheer van zorgvastgoed voor zowel zorginstellingen, beleggers als gebruikers?’ Om deze vraag te beantwoorden, zijn er interviews afgenomen onder zorginstellingen, beleggers, een corporatie en partijen die affiniteit hebben met zorg(vastgoed).
Toegevoegde waarde professioneel beheer
In deze interviews vielen de volgende zaken op:
- De respondenten zijn het in grote lijnen eens over het feit dat zorgexploitanten en beleggers nog geen optimale samenwerking hebben. De twee werelden zijn relatief nieuw voor elkaar en daardoor is er sprake van onbekendheid, begripsverwarring en onbegrip. Een aantal respondenten stelt dat een vastgoedbeheerder van toegevoegde waarde kan zijn. Naast een kennisimpuls kan zo’n beheerder goed schakelen tussen de verschillende manieren van communiceren en de verschillende belangen van beide partijen.
- De beleggers geven aan dat professioneel beheer voor hen een vereiste is om in zorgvastgoed te beleggen. Het geeft hen comfort gedurende de exploitatieperiode en het genereert informatie over performances, kosten en rendement.
- Andere respondenten denken dat professioneel beheer in positieve zin bijdraagt aan huurdertevredenheid, jaarlijkse kosten-batenverhouding en het in stand houden van de objectwaarde.
- Een aantal respondenten uit de zorg geeft aan dat beleggers een te afstandelijke houding aannemen. Beleggers die momenteel in zorgvastgoed beleggen, kiezen veelvuldig voor een ‘triple net’-huurovereenkomst. Zij laten het beheer over aan de zorginstelling en voeren eens per jaar conditiemetingen aan het vastgoed en de installaties uit. De belegger gaat er bij deze constructie – misschien onterecht- vanuit dat de zorginstelling veel kennis heeft van het beheer en onderhoud van het vastgoed. De toegevoegde waarde van professioneel beheer wordt hierdoor over het hoofd gezien.
Denk- en oplossingsrichtingen
In lijn met enkele respondenten zijn de auteurs van mening dat de beheerder en/of onderhoudsexpert momenteel te laat aansluit bij (ver)nieuwbouw projecten. Deze partij zou al in het beginstadium van het project betrokken moeten worden zodat hun expertise leidt tot een bij de organisatie en doelgroep passend beleid, evenwichtigere contracten en een onderhoud- en beheervriendelijker gebouw. Contractueel is het wenselijk dat er steeds meer performancecontracten worden gesloten waarbij partijen zich risicodragend en langjarig committeren.
Een ander punt waar een beheerder positief resultaat kan leveren, is het behalen van schaal- en inkoopvoordelen, waarbij te denken valt aan specialistische arbeid, programmatuur, vaste onderaannemers en energie. Welke stakeholder daar de vruchten van plukt, hangt af van de beheer- en huurcontracten.
De auteurs hechten waarde aan een constructie waarbij de beheerder als onafhankelijke contractant door zowel de zorgexploitant als de belegger wordt betaald. Dit draagt positief bij aan het onderlinge vertrouwen en een succesvolle, langjarige samenwerking.
De geïnterviewde zorginstellingen gaven aan dat ze vooral op zoek zijn naar een partij die het leegstandsrisico wil dragen, voor het geval beleggers die rol ook niet op zich willen nemen. Er wordt gezocht naar een partij die de vastgoedexploitatie op zich neemt, woongerelateerde services levert, huurstromen incasseert, verhuurbeleid managet en zich verantwoordelijk voelt voor de huurderstevredenheid. Het is de vraag of de beheerder al deze rollen op zich kan nemen, maar hij zou er zeker een evidente rol in kunnen spelen. De auteurs denken aan een constructie waarbij de belegger eigenaar is van extramurale wooneenheden, er individuele huurcontracten zijn met bewoners en het beheer via performance-afspraken is uitbesteed aan een risicodragende beheerder.
—
HEVO en FRIS Investment Care hebben een strategische, projectmatige samenwerking op het gebied van beheer en onderhoud van maatschappelijk vastgoed. HEVO is als adviseur en risicodragend projectmanager betrokken bij diverse opdrachtgevers en is in toenemende mate ook verantwoordelijk voor het (strategisch) onderhoudsmanagement. Het technisch beheer neemt FRIS Investment Care vervolgens op zich.
Barbara Böhne1 leidt FRIS Investment Care dat zich richt op maatschappelijk vastgoed | b.bohne@frisic.nl | +31 (0)20 6 913 043.
Ron van Bloois 2 is als marktsegmentleider ‘Financiers & Beleggers’ bij HEVO betrokken bij diverse haalbaarheid- en samenwerkingsvraagstukken tussen zorginstellingen en (inter-)nationale beleggers | ron.bloois@hevo.nl | +31 (0)73 6 409 444.
Ed van Tuil3 is projectmanager bij HEVO en betrokken bij uiteenlopende beheer- en onderhoudsvraagstukken in voornamelijk zorg en onderwijs | ed.tuil@hevo.nl | +31 (0)73 6 409 409.
