Vastgoed afstoten of herontwikkelen: dat is voor veel zorgorganisaties de vraag. Met een afnemende vraag is met vastgoed immers geen geld te verdienen is een veelgehoorde opvatting. Maar is dat wel zo?
Uit onderzoek van AAG blijkt dat zorgorganisaties binnen nu en tien jaar een aanzienlijk deel van de vastgoedportefeuille willen afstoten of herontwikkelen. Binnen de deelsegmenten Geestelijke Gezondheidszorg en Verpleging, Verzorging en Thuiszorg gaat het om circa 20 procent-25 procent van het bruto vloeroppervlakte. In de Gehandicaptenzorg gaat het om circa 10 procent. De achterliggende vraag is vaak hoe strategisch ingespeeld kan worden op de toekomstige huisvestingsbehoefte? En hoe de waarde van het te vervreemden vastgoed geoptimaliseerd kan worden? Met onderstaande tips maakt u een goede kans.
1. Investeer in een sterk, actueel strategisch vastgoedplan Een sterk strategisch vastgoedplan vertaalt veranderingen in de biotoop van de zorgorganisatie in een zorgvisie en vastgoedvisie die aansluit op actuele ontwikkelingen in de sector. Vanuit uw zorgvisie kunt u werken aan een visie op vastgoed. Hieruit vloeien strategisch onderbouwde keuzes en projecten voort. Uiteindelijk beantwoordt het vastgoedplan de vraag:
Welke koers kiezen we vanuit onze visie op zorg en welk vastgoed hoort daarbij?
Op basis van deze voorkeurskoers maakt u vervolgens een sterk vastgoedplan en financiële analyse. Uitgangspunt hierbij is dat de huisvestingskosten betaalbaar zijn. Werk scenario’s uit waarin u marktconforme opbrengsten voor vastgoed inrekent. Bekostiging op basis van NHC’s is een systematiek die op termijn onhoudbaar wordt. Met andere woorden, uw toekomstige cliënten zullen zelf de kosten van huisvesting betalen.
2. Betrek het College Sanering Zorginstellingen Zorgorganisaties zijn volgens de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi) verplicht om melding te maken van vervreemding van Wlz-gefinancierd vastgoed bij het College Sanering Zorginstellingen (CSZ). Als zorgorganisatie heeft u veel invloed op het resultaat van het vervreemdingproces. Eén van de succesfactoren hierin is het tijdig betrekken van het CSZ bij de te kiezen verkoopmethodiek en bij de afstemming van de verkoop- of verhuurcondities.
In de praktijk valt op dat onderhandelingen vaak vastlopen. De reden is vaak dat de prijs die partijen willen betalen lager ligt dan de onderliggende taxatierapporten, waardoor theoretisch gezien geen marktconforme prijs tot stand gekomen is. Dit kunt u voorkomen door samen met de taxateur afspraken te maken over de werkwijze, aannames, de mate van transparantie en motivatie van uitkomsten in de rapportage.
3. Optimaliseer uw verkoopproduct Locaties van zorgorganisaties komen vaak in aanmerking voor transformatie of herontwikkeling, terwijl de bestemming en bestemmingsplanvoorwaarden nog aansluiten op het huidige gebruik. De crux van een succesvolle verkoopstrategie is de mate van courantheid van het te verkopen product in de huidige vastgoedmarkt. Als zorgorganisatie heeft u binnen de termijn van het overgangsregime de mogelijkheid de verkoop te optimaliseren. Optimalisatie van het verkoopproduct is in feite het laten aansluiten van de verkoopcondities bij de hedendaagse marktvraag en -behoefte. Het resultaat is een couranter verkoopproduct met een hogere verkoopwaarde en een snellere procesdoorlooptijd.
4. Zorg voor een goede balans tussen interesse en verkoopprocedure De uitdaging bij een succesvol verkooptraject is om een gezonde balans te vinden tussen de verkoopprocedureregels en marktinteresse. Een transparant en flexibel verkoopproces met een realistische verkoopwaarde is de basis voor een succesvol verkooptraject. Stem daarnaast met het CSZ een minimale verkoopprijs (laatprijs) af, die onder de onafhankelijke marktwaarde ligt. Dit biedt u een escapemogelijkheid om toch tot verkoop over te gaan indien de feitelijke marktwaarde lager ligt dan het beoogde (taxatie)resultaat.
Verder kan het arrangeren van marktconsultaties met potentiële kopers uw verkoopproces bevorderen. In een marktconsultatie wordt het te verkopen product en het te volgen verkoopproces vooruitlopend op de verkoop al voorgelegd aan marktpartijen. De uitkomsten hiervan gebruikt u om het verkoopproduct en het verkoopproces beter op de marktvraag te laten aansluiten. Een positieve bijkomstigheid bij marktconsultaties is dat de interesse van de betrokken partijen in het product toeneemt. Dit verhoogt de afzetpotentie in de markt.
Ingrijpen
In verschillende media en vakliteratuur is de laatste tijd veel gepubliceerd over zorgvastgoed. Veel is geschreven over leegstaand zorgvastgoed en de veranderde cliëntvraag. Zo worden cliënten in de ggz vaker thuis of poliklinisch behandeld, gaan patiënten minder vaak en korter voor behandeling naar het ziekenhuis en wonen ouderen langer thuis en komen met een zwaardere zorgvraag naar zorgorganisaties. Hierdoor hebben zorgorganisaties minder ruimte nodig. Soms wordt gesteld dat ingrijpen van overheden of zorgverzekeraars nodig is om zorgorganisaties overeind te houden.
Ik denk dat de komende tijd kansen ontstaan voor zorgorganisaties die hun zorgvisie en vastgoedvisie goed op elkaar weten aan te sluiten. Deze organisaties hebben de afgelopen jaren al voorgesorteerd op de nieuwe realiteit en zijn in staat zelfstandig te opereren. Als een zorgorganisatie ervan uitgaat dat vastgoed bijdraagt aan de primaire doelstelling, dan is het financieel voordeel het resultaat daarvan. Misschien is de grootste uitdaging wel een cultuuromslag: het anders denken over de toegevoegde waarde en het strategische aspect van zorgvastgoed. Met bovenstaande tips draag ik graag bij aan die noodzakelijke cultuuromslag.
Coördinator vastgoed & facilitair en adviseur bij AAG
Dit artikel is mede tot stand gekomen op basis van input van Kristian van Eijkelenburg (JLL).
