Met de toenemende marktwerking en afnemende overheidsgaranties zijn zorgorganisaties steeds vaker op zoek naar alternatieve vormen van financiering. Hogere risico’s zorgen voor oplopende kapitaallasten door hogere rentes, waardoor de bedrijfsvoering in financieel opzicht weer moeilijker wordt. De oplossing is misschien niet alternatief financieren, maar simpelweg huren.
Het Financieele Dagblad berichtte onlangs dat ziekenhuizen op zoek zijn naar alternatieve vormen van financiering. Onderwerp was het Elisabeth-TweeSteden Ziekenhuis in Tilburg dat haar kredietwaardigheid heeft laten toetsen in de hoop institutionele beleggers te interesseren voor financiering. Ik denk dat een andere manier meer soelaas biedt.
Het aanvragen van een rating op zichzelf vind ik een prijzenswaardig initiatief. Institutionele beleggers zijn namelijk op zoek naar zekerheid en een financiële toets die de kredietwaardigheid aantoont, is een goede stap vooruit. Maar met één stap kom je meestal niet ver genoeg. Er zijn meerdere stappen nodig om je beoogde doel te bereiken. En ‘de zorgsector’ hoeft het wiel daarbij niet opnieuw uit te vinden. Het is namelijk goed om te bedenken dat institutionele beleggers al decennia beleggen in andere typen vastgoed dan zorgvastgoed. Het gaat dan bijvoorbeeld om woningen, kantoren, winkels en bedrijfsruimten. En als ik het over beleggen heb, dan bedoel ik het kopen van vastgoed om via huurcontracten en mogelijke waardeontwikkeling over een lange periode een passend rendement te realiseren. Het gaat dan niet over het verstrekken van leningen zoals banken dit doen.
Risico’s tot een minimum beperken
Je hebt verschillende typen beleggers, bijvoorbeeld beleggers van meer opportunistische aard. Maar als we het hebben over pensioenfondsen en verzekeraars, dan praat je over beleggers die risico’s tot een minimum willen beperken. Een rating van een huurder helpt om de risico’s inzichtelijk te maken en te beprijzen. Maar zeker de Nederlandse institutionele beleggers willen meer dan dat. Zij zoeken ook zekerheid als het onverhoopt toch mis zou gaan met een huurder. Een kantoor of een winkel laat zich, mits gelegen op een goede locatie, vaak makkelijk wederverhuren. Voor woningen is er gezien de woningvraag evenmin sprake van een probleem. Zelfs voor intramurale zorgwoningen zijn de handen steeds makkelijker op elkaar te krijgen. Maar voor ziekenhuizen…
Ziekenhuizen brengen voor beleggers een aantal belangrijke nadelen met zich mee. In willekeurige volgorde: ze zijn groot in omvang en brengen dus een groot investeringsvolume met zich mee. In een beleggingsportefeuille waarin je risico’s wil spreiden helpt dat natuurlijk niet. Ze zijn daarnaast zeer functiespecifiek. Aan wie ga je het verhuren als het onverhoopt leeg komt te staan? Steeds vaker zijn ziekenhuizen gelegen aan de rand van de stad terwijl beleggers veel meer genegen zijn te investeren binnen de stedelijke contouren. En, last but not least, ook de rol en functie van het ziekenhuis staat voor beleggers ter discussie. Zij kijken namelijk met een langetermijnhorizon. Met de decentralisatie naar de eerste lijn, de opkomst van specialistische klinieken en zorghotels, technologische ontwikkelingen en trends als ‘healing environments’ is het namelijk maar de vraag hoe het ziekenhuis van de toekomst eruit ziet.
Toekomstbestendig plan
Ik adviseer ziekenhuisorganisaties die op zoek zijn naar alternatieve vormen van financiering om samen met investeerders te kijken naar de mogelijkheden om van (delen van) ziekenhuizen aantrekkelijk te verhuren panden te maken. Ontwikkel ziekenhuizen ín de bebouwde omgeving, niet erbuiten. Maak ze fysiek en architectonisch ‘opknipbaar’ zodat delen ook zelfstandig kunnen functioneren. Maak ze daarnaast geschikt om te transformeren naar andere functies en zorg natuurlijk dat je business case als zorgverlener op orde is. Een toekomstbestendig plan met een goede visie is essentieel, want kwaliteit vanuit het oogpunt van de zorgconsument wordt steeds belangrijker. Ik ben ervan overtuigd dat ziekenhuizen ‘investible’ kunnen zijn voor institutionele beleggers. Maar wel onder de juiste randvoorwaarden. Een goede rating van je kredietwaardigheid is slechts een klein onderdeel.
Senior Research Analyst bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance
