‘Wat mist is middenhuur voor ouderen’

Foto: stockadobe.com/jaturonoofer

Door Pierre de Winter

Nederlands zorgvastgoed geniet toenemende populariteit onder grote binnen- en buitenlandse vastgoedinvesteerders. Met name zorgwoningen voor ouderen. Er is een enorme behoefte aan seniorenwoningen en beleggers zijn in toenemende mate bereid het kapitaal te verschaffen waarmee die woningen gebouwd kunnen worden, zo blijkt uit marktgegevens van de afgelopen jaren. Zorgvastgoed wordt in de beleggersgemeenschap omarmd als een categorie die weliswaar bescheiden rendementen genereert, maar ook zekerheid biedt over de langere termijn. 

Vraag naar investeringskapitaal

“Goed nieuws”, vindt sectorbankier voor de zorg bij ABN Amro, Anja van Balen. “Er moeten de komende jaren zeer veel seniorenwoningen gebouwd worden. De vraag naar investeringskapitaal is enorm en bestaande zorgaanbieders kunnen maar beperkt bouwen met behulp van financiering door de banken. De komst van nieuwe investeerders betekent dat er alternatieven zijn en dat is prettig voor iedereen die in deze markt actief is.”

Afrekenen op financieel rendement

Maar ze heeft ook kanttekeningen. “Investeerders rekenen alleen af op financieel rendement. Toegegeven, dat doen wij als bank ook, maar wij zitten er als we een instelling financieren voor veertig jaar in, terwijl veel nieuwe partijen rendement willen op een periode van drie tot zeven jaar. Dat betekent dat de financiële situatie verhardt.”

In de praktijk betekent het bijvoorbeeld dat in geval van bestaand vastgoed de investeringen die gedaan moeten worden ten behoeve van verduurzaming, vaak als een hete kroket worden doorgeschoven richting de volgende eigenaar.

Scheiding wonen en zorg

Een ander bezwaar dat Van Balen ziet is van meer structurele aard. De komst van de nieuwe investeerders heeft alles te maken met de scheiding van wonen en zorg, door de overheid ingezet in 2013. Het idee daarvan is dat de steeds welvarender ouderen in ons land steeds meer in staat worden geacht zelf de huur van hun seniorenwoning op te kunnen hoesten. Niet onlogisch, gezien de noodzaak van het onder controle houden van de exploderende zorgkosten. “Maar de incentives waarmee de overheid probeert ouderen te stimuleren om zelf seniorenwoningen te huren, pakken zo langzamerhand uit als een ‘Schud-de-senior-leeg’-samenleving, vindt Van Balen.

Eigen bijdrage Wlz

“Senioren die een zorgwoning nodig hebben, hebben formeel de keuze tussen intramurale zorg, waarbij de zorgverlener zorgt voor zowel woon- als zorgcomponent, of het zelf huren van een woning waar ze zorg bij kunnen kopen. In het eerste geval kan de eigen bijdrage die ze daar onder de Wlz voor moeten betalen op maandbasis oplopen tot bijna 2500 euro; in het tweede geval tot bijna 900 euro.”

Op zich klopt dat, want in het eerste geval moet ook de woonplek mede vanuit de eigen bijdrage worden gefinancierd; in het tweede geval komt de huur er nog bij. “Maar”, zegt Van Balen, “in de praktijk is intramuraal nauwelijks meer beschikbaar – alleen nog voor de zwaksten en de minst kapitaalkrachtigen. En dus worden ouderen vrijwel gedwongen extramuraal te kiezen. Vanuit beleggersoogpunt betekent dat – beleggers zoeken in hun verdienmodel altijd de maximale financiële ruimte – dat de eerste 1600 euro aan huur kosten zijn die in een wonen-met-zorgsituatie ook gemaakt zouden worden. Nog 1000 euro extra voelt dan niet als heel extreem, terwijl in een normale markt 2600 euro huur voor een studiootje echt veel geld is.”

Aanbod lagere en middensegment

In de praktijk betekent het dat seniorenwoningen in het vrije segment voor het overgrote deel in het dure en het zeer dure segment worden aangeboden. Van Balen: “Een huur van 2000 euro voor een kamer van vier bij zes meter is daar heel normaal. En op veel plaatsen is die 3000 of nog veel hoger.” Wat in de ogen van Van Balen mist, is – net als in de huurmarkt voor reguliere woningen – aanbod in het lagere en middensegment. “We moeten zorgen dat minder kapitaalkrachtige Nederlanders weer voor 1500 euro kunnen huren.”

Gevolgen tekort middenhuur

Het gevolg van het tekort aan middenhuur is dan weer dat de meeste senioren in hun oorspronkelijke woning blijven, in vaak voor ouderen ongeschikte huizen, waar eenzaamheid en incidenten op de loer liggen. “Met alle gevolgen voor het beroep op de zorg van dien.”

Daarbij: die huizen zijn vaak veel te groot en zouden in veel gevallen geschikt zijn om starters en gezinnen te herbergen op de woningmarkt. Waarmee wel eens een aardig deel van de bouwopdracht voor de komende jaren opgelost zou kunnen worden.

“Kortom: zoals het nu is ingericht, pakt het overheidsbeleid niet gunstig uit voor ouderen”, aldus Van Balen, “maar bereikt Den Haag ook haar doel van vermindering van zorgkosten niet, terwijl de woningmarkt compleet vast blijft zitten. Goed beleid vereist regie en samenwerking met gemeenten en projectontwikkelaars om tot een goed woonaanbod en daarmee doorstroming in de markt te komen.”