Seniorenwoningen vormen een snel groeiende beleggingscategorie voor vastgoedbeleggers, die dan wel geen spectaculaire rendementen kent, maar langjarige zekerheid biedt in een markt die dankzij de vergrijzing voorlopig niet is uitgegroeid. Daar komt bij dat de bijzondere dynamiek van de Nederlandse woningmarkt de afgelopen jaren sowieso op vastgoedbeleggers werkt als een bloemenweide op een bijenvolk. De groei aan beleggingen in zorgvastgoed (voor 80 procent bestaand uit seniorenwoningen) is al jaren achtereen groter dan 30 procent per jaar.
Te weinig passend aanbod
Dat is gunstig, zo is te lezen in het coververhaal van de nieuwe editie van Skipr Quarterly, die 14 januari uitkomt en handelt over het thema ‘Stenen’. Echter, “over de hele breedte wordt er te weinig passend aanbod gerealiseerd”, aldus oprichter van het platform ZorgSaamwonen Yvonne Witter. “Te grootschalig, te weinig sociale activiteit, vaak buiten de eigen gemeente en vooral: te duur”, vat ze de kritiek samen, daarin bijgestaan door sectorbankier zorg van ABN Amro Anja van Balen: “Een huur van 2.000 euro voor een kamer van vier bij zes is heel normaal en dan is er nog niets aan zorg geleverd. We moeten zorgen dat minder kapitaalkrachtige Nederlanders weer voor 1.500 euro kunnen huren. Dat gebeurt veel te weinig.”
Ondertussen heerst in het goedkoopste segment (500 tot 1200 euro per maand) een aanhoudend tekort van tienduizenden seniorenwoningen. Voor dat segment kunnen de beleggers – onvoldoende rendement immers – weinig betekenen.
Geen doorstroming
Gevolg: er vindt geen doorstroming plaats. Ouderen blijven massaal in hun afbetaalde, te grote, niet voor ouderdom of het verschaffen van zorg geschikte woningen zitten. Hun woningen komen niet vrij voor gezinnen, die scheefwonen in de sociale huursector of in te kleine koopwoningen. En tegelijkertijd is er sprake van snel groeiende sociale problematiek (vereenzaming) en zorgkosten (valpartijen; gesubsidieerde woningaanpassingen).
Ondernemerschap
Sinds 2013 – toen de scheiding tussen wonen en zorg in beleid werd vertaald – is er ruimte gecreëerd voor ondernemers om nieuwe, aantrekkelijke woonvormen te ontwikkelen voor ouderen. Velen die daar instapten, deden dat juist om te proberen op het kruispunt van kwaliteit en prijs het verschil te maken. Dat blijkt echter geen sinecure, zo blijkt uit de verhalen van enkele van deze ondernemers. Hun ondernemerschap blijkt – mede dankzij de coronapandemie – gaandeweg een kwestie van laveren tussen overleven en berusting in het feit dat kwalitatief goede seniorenwoningen realiseren voor prijzen die door de lagere middenklasse betaalbaar zijn, vrijwel onmogelijk is.
Zo zou Caroline Coumans haar Twentse initiatief Brokant ‘voor eigenzinnig ouder worden’ dolgraag goedkoper willen aanbieden. Daarvoor moet ze opschalen, “maar als ik met grote investeerders en leveranciers praat, krijgt het rendement al snel de overhand en dan gaat er toch iets verloren”.
Haar collega Martin van de Graaf van woonzorginitiatief de Kloek is door corona ‘door de hel gegaan’ en heeft 6,5 ton bij moeten storten in zijn organisatie, omdat hij als particulier ondernemer niet in aanmerking kwam voor de structurele compensatie van de zorgverzekeraars. Ondertussen heeft hij besloten zich op het middensegment te richten, “want we moeten nu echt proberen verder te groeien.”
Die schaalsprong heeft Peter Prak met zijn concept de Knarrenhof al wel weten te maken. Er zijn ondertussen vijf Knarrenhoven gerealiseerd en binnen twee jaar worden er acht nieuwe verwacht. Prak wijt dat succes aan zijn concept – ‘eerst de mensen, dan de wensen en dan pas de stenen’ – maar ook aan zijn jarenlange ervaring als gebiedsontwikkelaar. “Die heb je nodig, want in de vastgoedwereld lopen veel mensen rond die je een loer willen draaien. Je moet een echte straatvechter zijn, overal verstand van hebben en het woord ‘opgeven’ mag niet in je woordenboek staan.”
Prak heeft veel te stellen met gemeenten, “die hun belang bij betaalbare woningen nooit vertalen naar de prijs van de bouwgrond.” Maar hij heeft evengoed geen hoge pet op van de meer dan veertig beleggers waarmee hij sprak. “De meesten eisen minimaal 50 eenheden, willen alle woningen hetzelfde hebben, willen zelf bepalen hoe hard de huren stijgen en willen geen invloed van bewoners.”
Verkokering
In Praks ogen ligt er een taak voor de overheid. “Gezien de demografische ontwikkelingen die op ons afkomen, zou je eigenlijk elke nieuwbouwwoning vanaf nu levensloopbestendig moeten maken. Dat gebeurt alleen als je het verplicht maakt.”
De beëindiging van de verhuurheffing voor woningcorporaties in het regeerakkoord is een hoopgevend besluit, maar verder ziet Prak in Den Haag vooral verkokering van ambtelijke organisaties die niet in staat zijn het totale speelveld van de woningbouw te overzien.
“Ik heb ondertussen 42 voorbeelden van conflicterende regelgeving genoteerd. Ik zou er een boek over kunnen schrijven.”
De nieuwste editie van Skipr Quarterly – met als thema ‘Stenen’ – is verschenen
In deze editie onder meer interviews met:
– Ben de Koning van care-aanbieder Frankeland, die geld verdient met vastgoed door ‘aan de voorkant teveel uit te geven’
– Leonard Witkamp, die met digitale aanbieder van medisch-specialistische zorg Ksyos alleen betaalt voor het gebruik van vastgoed
– Jolande Tijhuis van VIGO, dat grote stappen maakt in de transformatie van ggz en jeugdzorg
