Versicherungsmagazin 05/2015 Hammer and money 35139_036_012 Publikationsname / Publikationsnummer / E-Tag TT.MM.JJJJ (optional)
Extramuralisering, langer thuis wonen, zorg op afstand en nieuwe technologieën. Het zijn allemaal factoren waar zorgorganisaties rekening mee moeten houden bij het uitstippelen van een vastgoedstrategie en het kiezen van de juiste financiering hierbij. Zorgorganisaties moeten vooral hun eigen zorgtaken en visie als richtsnoer gebruiken, stellen Geert van der Heijden en Suzanne van Hoeve, sectorspecialisten Gezondheidszorg bij de Rabobank.
“Wat een optimale financiering is, hangt helemaal af van de zorgvisie van een organisatie”, zegt Van der Heijden. “Vastgoed is een middel om een doel te bereiken. Hoe kijk je tegen zorg aan, wat is je missie, je core business, en wat is de strategie die je daarbij kiest? Die moet je vertalen naar een vastgoedstrategie. Als je kerntaken erom vragen kan betekenen dat je het vastgoed in eigen bezit houdt, maar het kan ook betekenen dat je het verkoopt en terug huurt. Kopen of zelf in bezit houden heeft als voordeel het rendement dat het over de langere termijn kan opleveren. Aan huren kunnen minder risico’s verbonden zijn.”
“In de praktijk zien we dat organisaties die verblijf als core business hebben ervoor kiezen om het vastgoed in eigen beheer te houden”, vult Suzanne van Hoeve aan. “De Rabobank is geen tegenstander van verkopen aan beleggers, maar instellingen moeten zich bewust zijn van alle keuzemogelijkheden en de voor- en nadelen. We zijn wel kritisch bij business cases die als voorheen uitgaan van groei. Houden die rekening met het feit dat mensen steeds langer zelfstandig thuis wonen? Houden die rekening met de toenemende mogelijkheden die nieuwe technologieën creëren in de zorg?”
Zorginstellingen die wel intramurale zorg blijven bieden, kiezen steeds vaker voor “indikken”, ziet Van der Heijden. “Dat betekent minder plaatsen, voor zwaardere zorg. Het scheiden van wonen en zorg neemt ook toe. Vooral relatief nieuwe zorgaanbieders, die niet kunnen kopen, kiezen ervoor om wel de zorg, maar niet het verblijf te organiseren.”
Het veranderende zorglandschap stelt zorgaanbieders voor keuzes, maar ook voor kansen. “Het bejaardenhuis bestaat niet meer, maar de behoefte aan beschermd wonen blijft bestaan”, zegt Van der Heijden. “Vanuit de geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg neemt de vraag naar zelfstandige, maar aangepaste woonruimte toe. Het zorglandschap wordt steeds diverser en de financieringsvormen volgen hierin. Dat is ook goed voor de zorg.”
Toekomstbestendig
Het zorgvastgoed beslaat momenteel zo’n 52 miljoen vierkante kilometer, met een waarde van zo’n zestig miljard euro. Banken nemen daarvan ongeveer een derde voor hun rekening. Naast banken komen private beleggers meer in beeld, maar ook zorgobligaties en crowdfunding. Van Hoeve en Van der Heijden verwachten dat banken ook in de toekomst een belangrijke rol zullen blijven spelen.
“We zien een rol voor de bank als trusted adviser”, zegt Van Hoeve. “Waarbij wij ook onze kennis en expertise aanbieden. Wij zullen ook volgen in de ontwikkelingen die de zorgsector doormaakt. Zo zullen we vaker investeren in technologiebedrijven en stellen wij 400 miljoen euro beschikbaar voor verduurzaming van zorgvastgoed. Duurzaamheid moet wat ons betreft ook onderdeel zijn van de zorgstrategie. Het gaat dan bijvoorbeeld over vergroenen, maar ook hergebruiken van vastgoed.”
Veel vastgoed in de zorg is volgens de zorgspecialisten van de Rabobank verouderd. “Zorgaanbieders moeten bij de herontwikkeling goed bedenken of ze dat op een levensloopbestendige manier doen”, zegt Van Hoeve. “Met het oog op een veranderend zorglandschap is het goed om vastgoed geschikt te maken voor verschillende doelgroepen. Een pand moet geen los object zijn, maar het liefst een connectie hebben met de omgeving. Zorgorganisaties investeren daarmee ook in gemeenschappen.”
Van der Heijden ziet daarbij een belangrijke rol voor gemeenten. “Samen met wethouders kan toekomstgericht worden nagedacht over zorg en wonen. Wat is de huidige vraag en wat zal die in de toekomst zijn? Je moet natuurlijk niet bouwen voor leegstand.”
“Ga daarbij ook uit van de financiële middelen van de doelgroep”, vult Van Hoeve aan. “Blijf betaalbaar, blijf het liefst onder de huurtoeslaggrens. Een groot deel van de ouderen heeft het straks niet breed. Veel mensen hebben straks geen volledig pensioen, denk bijvoorbeeld aan zzp’ers.”
Dat vraagt volgens Van der Heijden om creatieve oplossingen. “Bedenk alternatieven voor deze doelgroep. Ga creatief om met wat er is. Ontwikkel geen dure panden in het centrum, maar buiten de stad, in het groen. Daar zou iemand voor 1200 of 1300 euro volledig verzorgd kunnen wonen.”
Financiële mensen
Zorgorganisaties doen er verstandig aan om zelf goede financiële mensen in huis te hebben. “Zo ben je minder afhankelijk van derden”, stelt Van Hoeve. “Vooral met nieuwbouw moet je de plannen goed laten doorrekenen.”
“Heb je de expertise niet in huis, probeer die dan in te huren”, voegt Van der Heijden toe. “Doe dit wel vanuit je eigen kracht, leg dus eerst die zorgvisie vast.”
Bij het bepalen van een vastgoedstrategie moet tot slot ook de personeelsstrategie worden meegenomen. “De twee grote problemen van de zorg, het verouderde vastgoed en de personeelstekorten hangen met elkaar samen”, zegt Van der Heijden. “Hoe vind en houd je de mensen die straks in die mooie nieuwbouw moeten werken?”
Geert van der Heijden verzorgt op 31 oktober een deel van de Masterclass Zorgvastgoed van het Instituut Voor Vastgoed en Duurzaamheid en Skipr. Schrijf u hier in!
