Een onroerende zaak geldt als woning als deze voor bewoning is ontworpen en gebouwd. En als een pand na een mogelijke verbouwing met het oog op een andere bestemming dan wonen vrij gemakkelijk weer voor bewoning geschikt te maken is. Deze definitie van een woning heeft de Hoge Raad op 24 februari 2017 gegeven.
De definitie is van belang voor de hoogte van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een onroerende zaak. In 2011 is dit tarief verlaagd voor de aankoop van woningen. Alleen is het begrip woning in de wet niet omschreven. Uit de wetsgeschiedenis heeft de Hoge Raad opgemaakt dat het de bedoeling van de wetgever was de verlaagde overdrachtsbelasting te laten gelden voor bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning.
Wanneer de aard van een bouwwerk ondanks de definitie van de Hoge Raad toch niet geheel duidelijk is, kunnen ook eisen of beperkingen die publiekrechtelijke voorschriften leggen op het (gebruik van het) bouwwerk een rol spelen.
Langdurige zorg
Verzorgings- en verpleeghuizen voor langdurige zorg zijn ontworpen en gebouwd voor bewoning. Daarmee zou 2 procent overdrachtsbelasting van toepassing zijn. Echter op de site van de belastingdienst wordt gesteld dat een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als verpleeginstelling, verzorgingsinstelling of ziekenhuis, onder de 6 procent-regeling valt. Een uitzondering hierop wordt gemaakt voor een deel van het pand dat bestemd is voor bewoning, dan geldt voor dit gedeelte wel het lage tarief van 2 procent.
Bij vervreemding van zorgvastgoed ontstaat in de praktijk veel verwarring. Aangezien de belastinginspecteur achteraf van mening kan zijn dat er toch 6 procent overdrachtsbelasting betaald had moeten worden, wordt in de praktijk risicomijdend nogal eens gekozen voor 6 procent overdrachtsbelasting in plaats van 2 procent.
Bewoning
René Middelkoop MRE MRICS senior adviseur bbn Adviseurs vindt dit onterecht: “Woonzorgvoorzieningen voor langdurige zorg zijn ontworpen en gebouwd voor bewoning. Algemene ruimten, zoals gezamenlijke huiskamers, keukenvoorzieningen, sanitaire ruimten, verkeersruimten en de entree behoren toe aan het woonareaal en zijn dus ook gebouwd voor bewoning. Specifieke ruimten zoals o.a. een kantoor, kapsalon fysio- en winkelruimten kunnen als bedrijfsruimte beschouwd worden, voor deze ruimten geldt het hoge tarief van 6 procent. Het merendeel van het reguliere zorgvastgoed voor langdurige zorg is echter bedoeld voor bewoning, waarmee het lage 2 procent overdrachtsbelastingtarief, van toepassing is.”
Herkent u deze problematiek?
Graag komen we met u in contact. U kunt hierover contact opnemen met René Middelkoop 06-53778461 rjm.middelkoop@bbn.nl
