Zorgvastgoed vraagt om een enorme investering, pak het samen aan

De komende decennia staat Nederland voor een vastgoedopgave die bijna niet te bevatten is. Wonen in combinatie met zorg is het meest urgente vraagstuk. Zorgorganisaties staan daarbij voor een lastige keuze: het vastgoed in eigendom houden of het uitbesteden en langdurige samenwerkingen aangaan met woningcorporaties en beleggers. Beide opties hebben hun eigen voor- en nadelen, maar de keuze heeft flinke impact op de organisatie, nu en op de lange termijn. Let er dus op dat de vastgoedstrategie in lijn is met de organisatiestrategie. Veel zorgorganisaties zijn geneigd om nog te veel naar traditionele vormen van financiering te kijken. De zorgvastgoedopgave is eigenlijk te groot om zelf alle investeringen en risico’s te dragen. Onder het mom van ‘vele handen maken licht werk’ zullen partijen samen moeten zoeken naar alternatieve financieringen. Dat kán ook, omdat de zorgwereld en de beleggerswereld sterk naar elkaar toe zijn gegroeid. Beleggers zien de waarde en het belang van maatschappelijke beleggingen met een langjarig perspectief en zorgorganisaties staan steeds vaker open voor de kennis vanuit de markt.

Dubbele opgave

De benodigde ambities, vertaald naar doelstellingen voor Nederland, zijn torenhoog. Zie onderstaande grafiek:

Uitgaande van ca. €200.000 per eenheid is er de komende jaren circa 40 miljard nodig om de uitbreidingsvraag te bekostigen, daarnaast. Naast de enorme uitbreidingsvraag is ook de benodigde kwaliteitsimpuls groot. Volgens onderzoek van TNO dateert ongeveer 60 procent van het vastgoed in de langdurige zorg van voor 1990. Veel zorgorganisaties hebben de afgelopen jaren te weinig in hun vastgoed geïnvesteerd. De kapitaallasten van het bestaande vastgoed zijn bij veel zorginstellingen laag en het positieve (vastgoed)resultaat is bij veel zorgorganisaties gebruikt om de stijgende zorgkosten te dekken. In veel gevallen is een grootschalige renovatie of vervanging nodig om de toekomstbestendigheid te kunnen waarborgen.

Vastgoed in eigen bezit

Het voordeel van eigen bezit is dat zorgorganisaties zelf volledig de regie voeren. Zij kunnen zo beter inspelen op de opgaven en ontwikkelingen in de sector, vinden veel organisaties. De traditionele financiering volgens de methode ‘geld ophalen bij de huisbank’ is hierbij allang niet meer de enige optie voor financiering. In de loop der jaren is het aantal mogelijkheden steeds verder uitgebreid. Veel zorgorganisaties redeneren dat het in eigendom houden van vastgoed – of in eigendom verwerven – ook gewoon goedkoper is.

Maar als zorgorganisaties hun vastgoed op de balans houden, dan moeten ze het ook meenemen in hun bedrijfsvoering. Afwaardering of juist toename in waarde heeft dan consequenties voor de resultaatrekening. Bovendien moet een zorgorganisatie inventariseren of het ruimte heeft om haar vastgoedportefeuille te onderhouden en uit te breiden, dit vraagt om gedegen vastgoedkennis.

Vastgoedopgave door derden

Bij veel zorgorganisaties leeft het idee dat investeerders of commerciële beleggers alleen op snel rendement uit zijn. Niet is minder waar, het zijn vaak partijen die een lange termijn perspectief hebben, juist waarde willen toevoegen en belang hebben bij een duurzaam zorgvastgoedproduct en lange termijn relatie met de zorgaanbieder. Enerzijds zijn zorg en het vastgoed dan gescheiden; anderzijds komt het juist bij elkaar in de relatie tussen eigenaar en gebruiker of dienstverlener. Beleggers kijken inderdaad op een andere manier naar vastgoed, maar steeds meer zorgaanbieders maken dankbaar gebruik van die expertise en ervaring die zij zelf niet in huis hebben. Bovendien kunnen zij voor betere voorwaarden vastgoed arrangeren. Het is raadzaam om te kijken of een samenwerkingsverband met een belegger ook een optie is. Het is dan wel zaak om als organisatie helder te hebben welke eisen de zorg aan het vastgoed stelt, en om duidelijke afspraken te maken over rolverdeling, invloed, demarcatie en samenwerking – zowel financieel, juridisch als organisatorisch.

Steeds meer ontwikkelaars en beleggers (waaronder institutionele partijen) willen investeren in Nederlands zorgvastgoed en hebben inmiddels een flinke trackrecord op dat gebied opgebouwd. Het beschikbare kapitaal kan door een gebrek aan aanbod (zowel nieuwbouw als bestaand vastgoed) niet volledig worden aangewend. Dit betekent voor zorgorganisaties dat de rendementen die investeerders vragen steeds verder dalen, waardoor verkoop een hogere opbrengst oplevert en beleggers bereid zijn te investeren in de kwaliteit van bestaand vastgoed.

Niet één oplossing

Of het verwerven en aanhouden van vastgoed nou de juiste weg is of niet, het is cruciaal om alle opties en mogelijkheden tegen het licht van de eisen aan de zorg – nu en in de toekomst – te houden. Dat maakt de vastgoedstrategie integraal onderdeel van de organisatiestrategie. Daarvoor bestaat niet één oplossing voor alles en iedereen. Het is juist zaak om scenario’s en opties naast elkaar te leggen, de consequenties goed door te denken en advies te vragen van partijen met ervaring. CBRE heeft al veel goede- en minder goede praktijkvoorbeelden voorbij zien komen. Laten we als sector vooral het wiel niet opnieuw uitvinden en gebruik maken van alle kennis en ervaring die al aanwezig is!

Stef Gerritse, Consultant Healthcare CBRE

Aart Visser, Director Debt & Structured Finance CBRE