Ontwikkeling van zorgvastgoed in eigen beheer is uitsluitend financieel bekeken goedkoper dan huren. Maar het voordeel is minder groot dan het op het eerste gezicht lijkt.
Aanpassing van verouderd zorgvastgoed of ontwikkeling van nieuwe zorggebouwen plaatst zorgbestuurders voor allerlei vragen. Wat voor gebouw is nodig om aan de huidige en aan de toekomstige zorgvraag te voldoen? Wat is de doelgroep? Zal het complex op enig moment een andere bestemming moeten krijgen? Hoe behoud ik een zekere mate van flexibiliteit in het gebouw? Niet alle zorginstellingen hebben de kennis in huis om dergelijke complexe vastgoedvragen goed te beantwoorden.
Steeds meer zorginstellingen zoeken daarom de samenwerking met een specialist.
Juist institutionele beleggers gespecialiseerd in vastgoed beschikken over de expertise om toekomstbestendig vastgoed te realiseren.
Inperken van risico’s
Vastgoedvermogensbeheerders kijken vanuit een breed risicoperspectief en zijn gewend na te denken over het inperken van risico’s. Zij hebben niet alleen een beeld van de toekomstige zorgvraag, maar denken ook na over potentieel interessante doelgroepen in andere markten. Zij hebben oog voor de ontwikkelingen op de woningmarkt of kennen de kansen op gebied van hospitality of leisure.
Bovendien beheersen deze vastgoedvermogensbeheerders het ontwikkelproces. Het gewenste vastgoed zal op tijd, binnen budget en conform de afspraken worden opgeleverd. Vroegtijdige samenwerking met een pensioenbelegger kan zo tot een duurzame, kwalitatief hoogwaardige en kostenefficiënte zorgvoorziening leiden, terwijl de zorgaanbieder tegelijkertijd de focus houdt op het primaire proces. Goede, hoogwaardige zorgverlening.
Historisch lage rente
Zorgbestuurders wijzen niet zelden op het prijsverschil tussen de kosten van ontwikkeling in eigen beheer en de huursom bij samenwerking met een institutioneel belegger. De historisch lage rente maakt ontwikkeling voor eigen rekening en risico zonder meer interessant. Een pensioenfonds heeft nou eenmaal een bepaalde rendementsdoelstelling. Bovendien laat de financieringsmarkt een zekere versoepeling zien. Na een periode van terughoudendheid vanwege de gevolgen van de bankencrisis en onzekerheid over ons toekomstige zorgstelsel, lijkt de bereidheid onder Nederlandse grootbanken om zorginstellingen vastgoedfinanciering te verstrekken toe te nemen.
Maar het voordeel van eigendom is minder groot, dan het op het eerste gezicht lijkt. Banken financieren anders dan in het verleden niet meer de volledige stichtingskosten. Een zorginstelling zal de bouwactiviteit voor een kwart of meer uit eigen vermogen moeten financieren. De vraag dringt zich op of zorgaanbieders hun schaarse middelen daarvoor moeten inzetten. Zoals eerder gezegd: verdient het primaire proces niet alle aandacht? Bouwen in eigen beheer is ook niet voor iedereen weggelegd. Financieel minder sterke instellingen kunnen simpelweg niet voldoende eigen vermogen vrijmaken om die weg te bewandelen.
Waardecreatie
Daarnaast speelt de traditionele afschrijvingstermijn een rol van betekenis. Instellingen zijn gewend een complex over een periode van dertig jaar af te schrijven. Een institutioneel belegger kijkt op een fundamenteel andere manier naar de waarde van een gebouw. De focus ligt op waardecreatie. Over dertig jaar zal een complex nog een bepaalde waarde vertegenwoordigen. Wellicht is zelfs sprake van waardegroei. Voorafgaand aan de ontwikkeling van een gebouw kijkt een vastgoedvermogensbeheerder heel bewust naar de functie voor de lange termijn. Ook wordt gekeken naar mogelijkheden om een complex op enig moment een alternatieve bestemming te geven.
Waardebehoud heeft een positief effect op de huurprijs. Als het risico op leegstand beperkt is, als alternatief gebruik binnen handbereik ligt, dan zijn de risico’s te overzien en zal het prijsverschil tussen huur en eigendom dus beperkt zijn. Daarmee bieden pensioenfondsen aantrekkelijke mogelijkheden voor de financiering, ontwikkeling en exploitatie van zorgvastgoed.
Manager Zorgvastgoed bij Bouwinvest
