Jaarlijks benchmarken wij het vastgoed van 140 zorgorganisaties. Uit de eerste resultaten wordt al een duidelijke omslag zichtbaar: nadat er een aantal jaren is gewacht met planvorming en (risicovolle) investeringen in het vastgoed, durven wij weer!
De meeste transities zijn achter de rug en zorgorganisaties zetten groots in op een hoognodige kwaliteitsslag van de vastgoedvoorraad. We gaan weer renoveren, her-ontwikkelen en nieuwbouwen. Behalve dat bestaand vastgoed wordt afgestoten, wordt er geïnvesteerd in objecten die voorheen intramuraal werden gebruikt. Er is veel aandacht voor het scheiden van wonen en zorg, woongroepen, ambulantisering, techniek en ook voor nieuwe concepten zoals voor licht-zorgbehoevenden.
Vijfde versnelling
Na jaren op de rem te hebben gestaan, gaan we weer in de vijfde versnelling. Daar krijg ik energie van! En tegelijkertijd houd ik mijn hart vast. Dagelijks kom ik bij zorgorganisaties over de vloer die worstelen om op een strategische manier naar vastgoed te kijken. Terwijl het vastgoed juist zo’n belangrijke rol speelt in het succes van een zorgorganisatie.
Staat u op het punt om een beslissing te nemen over uw zorgvastgoed? Dan is mijn belangrijkste tip: doe het niet! In ieder geval niet zonder een goed strategisch vastgoedplan. Het geeft antwoord op de vragen: Wat is ons doel met het vastgoed? en Hoe gaan we dat doel bereiken? Het geeft houvast en is een onderlegger voor elke vastgoedbeslissing.
De juiste volgorde en aanpak van een vastgoedplan voorkomt veel frustratie. U wilt tenslotte een perfect plan hebben en dat komt er niet vanzelf. Ter inspiratie deel ik onze aanpak graag met u. Een aanpak, waarmee u een duidelijke structuur aan uw eigen strategische vastgoedplan geeft en zelf aan de slag kunt.
Mijn tips voor een vliegende start
• De juiste vastgoedvisie is een afgeleide van de zorgvisie en zorgt voor een duidelijke richting, de ideaalsituatie.
Hoe daar te komen, wordt bepaald door de vastgoedstrategie. Een voorbeeld daarvan is dat vanuit de vastgoedvisie het vastgoed als bedrijfsmiddel direct moet bijdragen aan het primaire proces. Dat betekent dat juist en voldoende geïnvesteerd moet worden in de kwaliteit van gebouwen. Is de juiste manier investeren in privéruimte van cliënten of in gezamenlijke ruimte? En hoe groot moet die ruimte nu en in de toekomst zijn zodat het blijft passen bij het primaire proces? Een ander voorbeeld is dat wanneer het primaire proces krimpt in omvang, het vastgoed mee moet krimpen in de vorm van reductie van oppervlakte. De visie bepaalt op welke type oppervlakte exact gekrompen moet worden.
• Een strategisch vastgoedplan is zo goed als de input die ervoor wordt gebruikt.
Door een scherpe omgevingsanalyse op te stellen, wordt duidelijk waar en hoe de toekomstige vraag er uitziet. En dat gaat verder dan alleen de zorg. Ook ontwikkelingen op het gebied van demografie, leefstijlen, verhuisgeneigdheid en inkomen spelen een belangrijke rol. De combinatie van de verschillende kwantitatieve cijfers geven een scherpere richting aan de toekomstige zorgvraag per doelgroep. Weet u hoeveel geïndiceerden met een eigen woning en een gemiddeld inkomen er zijn? Of wat is de gemiddelde markthuur in uw werkgebied en wat is beschikbaar en (financieel) bereikbaar voor uw cliënten?
• Breng de financiële situatie van uw vastgoedportefeuille scherp en duidelijk in beeld.
De financiële situatie wordt bepaald door het exploitatieresultaat op vastgoed, de boekwaarde en de bedrijfswaarde inclusief restwaarde in de vorm van een getaxeerde marktwaarde. Een negatief vastgoedexploitatieresultaat betekent dat opbrengsten voor zorg moeten worden ingezet voor vastgoed. Dat is niet altijd mogelijk. Een hogere boekwaarde dan bedrijfswaarde betekent, in het kader van impairment, afwaardering van het vastgoed.
• Uiteindelijk moet het strategisch vastgoedplan concrete (vastgoed)projecten opleveren.
Met de visie en strategie is de koers waar de organisatie met haar vastgoed naar toe wil gaan duidelijk. Dat is geen vast omlijnd traject, maar een richting. Met dat in het achterhoofd kunt u per gebouw projecten benoemen. Projecten die een wezenlijke bijdrage leveren aan de visie en de strategie.
Manager Vastgoed & Facilitair bij AAG
