Wie wil er nog wonen in het oude ‘verzorgingshuis’ of gaat automatisch naar het bestaande verpleeghuis?
Het aantal 65-plussers en mensen met een zware zorgvraag neemt de komende decennia fors toe. Deze mensen (of hun kinderen) kiezen als moderne consument in toenemende mate zelf waar en hoe ze met wie willen wonen, en op welke wijze zij diensten en zorg willen krijgen.
Het bestaande aanbod aan woonzorgvastgoed plus aanbodgerichte diensten sluiten onvoldoende aan bij de veranderende vraag, zoveel is duidelijk. Met het oog op de nieuwe functionaliteit en de klimaatdoelstellingen moet de vastgoedvoorraad bovendien stevig verduurzamen. De organisatie- en financieringscapaciteit van zorginstellingen kan deze megatransitie niet aan. Beleggers steken steeds vaker een helpende hand uit om via vastgoedeigendom bij te dragen aan de vastgoedrisico-herverdeling van de sector. Samenwerking tussen verschillende partijen is hierdoor in toenemende mate van belang. Het (her)ontwikkelen van haalbare en financierbare woon(zorg)projecten moet bijdragen aan een toekomstbestendige sector.
Van 2018 tot 2040 groeit de groep 65-plussers van 3,3 miljoen naar 4,8 miljoen. In deze periode neemt het aantal zorg-geïndiceerde mensen toe van 194.000 tot circa 326.000. De vergrijzing en doelgroepverzwaring zijn bekende ontwikkelingen. We beseffen ons echter vaak onvoldoende dat zo’n 95% van de 65-plussers en 70% van de 85-plussers nog thuis woont met wijkverpleging. Daarbij groeit ook het aantal kortdurende zorgverblijven explosief in deze periode, van 8.960 naar maar liefst 15.300.
Om mee te gaan met deze demografische ontwikkeling moeten we tot 2040 circa 250.000 extra woningen voor senioren ontwikkelen. Dit vraagt om veel differentiatie, in betaalbaarheid maar ook in soort vastgoed. Daarbij moet woon(zorg)vastgoed in toenemende mate worden opgenomen in reguliere wijkontwikkelingen. Wij pleiten voor het normaliseren van het woon(zorg)product en specialisatie richting zware zorg behoeften.
Wat wil de oudere van nu?
Mensen willen zelf kiezen op welke manier ze zorg inkopen. Ook kiezen ze bewust voor een woonvorm die daar het beste bij past. Scheiden van wonen en zorg draagt hieraan bij. Het betekent dat je als gemeente, zorginstelling en vastgoedeigenaar beter moet kijken naar de vraag van mensen en de uitstraling van je vastgoed. Er is niet één type senior. Verschillende mensen hebben verschillende behoeften. De vraag is gevarieerd en dat leidt tot meer variatie in woonvormen en nieuwe woonzorgconcepten.
In het vernieuwde woonzorglandschap zien we grofweg een tweedeling, waarbij mooie parallellen te trekken zijn met het oog op een Europees speelveld. Ten eerste een residentieel woonproduct (van ‘senior housing’ tot ‘assisted living’ ) en ten tweede ‘nursing homes’, dat zijn woningen met verpleging tot hospices waarbij de specialistische ondersteuning de doorslag geeft. De variatie in betaalbaarheid en daarmee grootte, luxe en services, zal toenemen om het scala aan consumenten te kunnen bedienen. Daaromheen ontstaan aanvullende functies op gebieds- en wijkniveau, denk aan een AHOED met poliklinische functies maar ook welzijnsvoorzieningen.
Met oplopende bouwkosten, immense verduurzamingsopgave en druk op de portemonnee, komt het geregeld voor dat projecten niet haalbaar zijn. Verantwoorde ondernemers en goede bestuurders gaan dan terug naar de uitgangspunten of beëindigen een initiatief eventueel. De toenemende internationalisering is tevens een relevante ontwikkeling in deze transitiepuzzel.
Sociale component
Woonzorgvastgoed leent zich bij uitstek om naast tevreden gebruikers een positief effect te hebben op de omgeving en sociale componenten. Qua governance kan het ook aansluiten op de belangen van stakeholders. Dit impliceert dat gemeenten, corporaties, beleggers en zorginstellingen moeten meedoen. Samen hebben we een maatschappelijke verantwoordelijkheid te dragen als het gaat om wonen voor kwetsbare doelgroepen en het creëren van een toekomstbestendige sector.
We zien dat partijen graag willen, maar niet altijd weten hoe ze kunnen samenwerken om tot mooie nieuwe – integrale – projecten te komen waar mensen en medewerkers graag in willen wonen en werken. Aan de andere kant willen beleggers en banken graag impact maken in hun investeringen. Juist door aandacht te vragen voor onderwerpen als duurzaamheid en kwaliteit dragen investeerders bij aan het mogelijk maken van maatschappelijke impact.
Partner Ron van Bloois en domeinleider René Lolkema van HEVO
