Der Hausarzt 10/13 (Wirtschaft) Modell eines im Bau befindlichen Gebäudes mit Kran, Blaupausen, Energieausweis, Papieren für Hypothek etc. Building under construction with crane, on top of blueprints, mortgage applications and energy rating © Franck Boston / fotolia.com
Traditionele financiering van zorgvastgoed staat op gespannen voet met de veranderende omstandigheden in de sector. Door veranderingen in de wet- en regelgeving in de verschillende sectoren en de verschuiving van risico’s van overheid naar veldpartijen, wordt financiering van vastgoed in de zorg ook risicovoller. Alternatieve financiering kan een oplossing bieden. Dit stelt Caspar Boendermaker van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG bank) in een interview met Skipr.
Als gevolg van extramuralisering en scheiden van wonen en zorg is het aantal vierkante meters zorgvastgoed in de care in een krimp terecht gekomen. Ook in de curatieve zorg zijn steeds meer Nieuwe projecten worden kleinschaliger, flexibeler en meer divers. Dit biedt minder zekerheid voor banken. Boendermaker: “Tot voor kort was het eigenlijk zo dat je een gebouw kon financieren doordat de overheid geld beschikbaar stelde en dan kon de zorginstelling dat bij de BNG (onder borging) lenen en dan wist je dat dat geld dertig tot veertig jaar lang gebruikt werd. Je ziet nu dat door de veranderende financieringsstromen en wet- en regelgeving en tegelijkertijd ook door de dynamiek in de markt in de huidige tijd, de doorlooptijd dat iets te exploiteren is veel korter is geworden en veel ingewikkelder is geworden om te doorzien. En dat maakt de financiering veel lastiger.”
Concentratierisico
In de huidige markt is maar een beperkt aantal bancaire spelers actief. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 hebben verschillende banken zich meer gefocust op hun kernmarkt, waar zorgvastgoed niet onder valt. Daardoor heeft de BNG bank, voor wie de zorg wel een kernmarkt is, op het ogenblik zo’n vijftig procent van het vastgoed in de Nederlandse zorg gefinancierd. Dit betekent dat het concentratierisico veel te groot is geworden voor de bank. Boendermaker: “De BNG ziet zichzelf nog steeds als één van de relevante financiers van de zorgsector, maar heeft ook graag dat er nieuwe toetreders in de markt komen.”
Alternatieve financiering van zorgvastgoed is mogelijk, maar wordt nog niet veel aangewend. In 2016 worden de eerste zorgobligaties uitgegeven. Acht instellingen voor verzorging en verpleging gaan deze samen met ActiZ uitgeven om nieuw woon- en zorgaanbod te financieren. De acht hopen met de NL Zorgobligatie rond de 150 miljoen euro op te halen. In oktober 2015 startte Zeeland Investments Beheer (ZIB) een crowdfundingcampagne om zo de Vlissingse locatie van het Admiraal De Ruyter Ziekenhuis (ADRZ) te kopen en te renoveren. De campagne leverde in de eerste week zo’n 500.000 euro op.
Insitutionele financierders
Daarnaast zijn ook pensioenfondsen, private investeerders en institutionele financierders in de markt om alternatieve financieringsmogelijkheden te bieden. Syntrus Achmea wil in 2015 groeien naar een zorgvastgoedportefeuille van zo’n 500 miljoen euro. Ook vanuit het buitenland komen vastgoedinvesteerders naar Nederland om te investeren in zorgvastgoed. Zo heeft de Belgische vastgoedinvesteerder Cofinimmo in ieder geval dertien zorgvastgoedobjecten in Nederland gefinancierd via een ‘sale en lease back constructie’, waaronder panden van Bergman Cilinics, een locatie van Domus Magnus, Stichting Zorggroep Noordwest- Veluwe en Stichting Sozorg en Martha Flora.
Boendermaker juicht de komst van deze nieuwe investeerders toe: “Ons financieringsmodel (van de BNG bank, red.) is niet het enige financieringsmodel dat in de komende jaren in de zorg benut zal worden. Wij zijn goed in lange leningen en ik kan me voorstellen dat er marktsegmenten met meer marktrisico gevraagd zullen worden door de zorginstellingen en dat je daar een ander type financiering bij levert. En daar zijn dan andere aanbieders voor.”
Boendermaker was één van de sprekers op de masterclass ‘Oplossingen in zorg en wonen’ van het Instituut Voor Vastgoed en Duurzaamheid (IVVD) en Skipr die op 24 november plaatsvond. Bekijk hier het gehele video-interview:
