Want het vastgoed was verouderd. De organisatie kent – typisch voor de ggz – twee grote centrale terreinen, in Amersfoort en Ermelo, bestaande uit grote stukken natuur, maar ook cultureel erfgoed met allerhande verschillende bebouwing, van behandelcentra tot kerken en zelfs twee begraafplaatsen. “Het oude vastgoed op die terreinen is vrijwel afgeschreven”, vertelt Hoepel, “dus het drukte nauwelijks meer op de begroting.” Maar functioneel gezien zijn deze gebouwen, die voor het laatst in de jaren zeventig/tachtig zijn opgeknapt of gebouwd, niet meer bij de tijd.
Tegelijkertijd was het een financieel moeilijke periode voor GGz Centraal, dat basiszorg moest afstoten en verpleegbedden moest opgeven ten behoeve van ambulante zorg. Hoepel: “Sommige onderdelen van de organisatie gingen er in korte tijd 80 procent in omzet op achteruit.”
Langetermijnstrategie
Hij kreeg het verzoek een langetermijnstrategie te ontwikkelen om tot nieuwe, kwalitatief goede gebouwen te komen en alles aan vastgoed en terreinen wat overtollig was geworden, af te stoten. “Terug naar wat we nodig hebben was het devies, plus wat reserve. En dus moesten we in kaart brengen wat we te veel hadden en een plan maken hoe we daar zo goed mogelijk afscheid van konden nemen.”
Verkleining terreinen
Centraal in het plan stond een drastische verkleining van de terreinen van GGz Centraal. In Amersfoort tot een derde van de oorspronkelijke omvang en in Ermelo – een wat groter terrein – tot minder dan een kwart. Met de respectievelijke gemeenten werden gesprekken aangegaan om te kijken of die been zagen in herontwikkeling tot woonwijken en richting de banken werd op basis daarvan gewerkt aan een totaalplan dat de financiering van de nieuwe gebouwen mogelijk moest maken. “Per saldo gaan de lasten door de nieuwbouw wel degelijk omhoog, maar de kwaliteit doet dat ook.”
Maximale opbrengst
Belangrijk aspect bij de verkoopplannen: hoe zorg je ervoor dat dergelijke terreinen, waar een maatschappelijke bestemming op rust, een maximale opbrengst opleveren? “Wij zijn natuurlijk geen ontwikkelaar”, vertelt Hoepel, “maar we realiseerden ons wel dat een terrein dat van de gemeente al de bestemming Wonen heeft gekregen, met bijbehorende kaders voor de ontwikkeling, voor een koper veel meer waard is. En je kunt je tafelzilver maar één keer verkopen.”
Behoud van natuur
Het betekende dat er gewerkt moest worden aan het terugbrengen van de risico’s voor ontwikkelaars; een strategie waarmee de waarde van de terreinen flink verhoogd kon worden, met relatief een minimale investering aan de voorkant.
Daarnaast formuleerde Hoepel in samenwerking met de gemeenten de kwaliteitseisen waar het te ontwikkelen woongebied aan moest voldoen. “Behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden natuurlijk, maar ook het feit dat het gemengde woongebieden moeten worden, waarin plaats is voor de zwakkeren in de samenleving. Dat is een erfenis die we als ggz-instelling achter wensen te laten. Dat hebben we vastgelegd en daarop dagen we de markt uit om met goede ideeën te komen.”
Ondertussen zijn er al enkele terreindelen op de markt gebracht en is Hoepel tevreden met de opbrengst. “Het verloopt positief, de seinen staan op groen, maar de grootste plots moeten nog komen.”
Eind dit jaar is het de bedoeling dat de nieuwbouw voor GGz Centraal start op de gebieden die overblijven. “Dan gaat het geld er weer met sloten tegelijk uit; harder dan het via de gebiedsverkoop binnenkomt. Het verschil wordt gedekt door de bank.”
Zwaardere dobber
Hoepel schat dat GGz Centraal binnen de branche een middenmoter is als het gaat om de herontwikkeling van vastgoed. “Er zijn er die voorlopen; anderen maken niet zo’n vaart, maar ik vind dat er binnen de ggz gemiddeld gezien op een goede, professionele manier met dit dossier wordt omgegaan.”
Wel onderkent hij dat kleinere organisaties, die vastgoedkennis niet vast kunnen inhuren, er een zwaardere dobber aan kunnen hebben. “Veel van hen kunnen niet eindeloos externe kennis binnenhalen. En wat ik dan wel eens tegenkom zijn managers of bestuurders die ‘het erbij gaan doen’. Die denken: ‘ik heb ook wel eens een huis gebouwd, zo moeilijk kan het niet zijn’.
“Helaas”, zegt hij, “hoewel ‘vastgoed’ in hoofdlijnen heus niet moeilijk te begrijpen is, is het wel een vak. Je moet weten waar je kennis ophoudt en je de juiste expertise erbij moet halen. Want het gaat ook bijna altijd over veel geld. En elke fout die je maakt, betekent dat je dat geld vervolgens niet meer aan de zorg kunt besteden.”
