Foto: stockadobe.com/jaturonoofer
Ten gevolge van de stijging in de bouwkosten, strengere duurzaamheidseisen aan het vastgoed en een sterk stijgende rente, raken de klimaatdoelstellingen voor de verduurzaming van woningen en kantoren binnen de sector langdurige zorg buiten bereik. ABN AMRO berekent dat door deze factoren de jaarlijkse kosten van een duurzaam nieuw pand in twee jaar met 83 procent gestegen zijn. Dit kan de sector niet betalen. Steun vanuit de overheid is noodzakelijk, zegt de bank.
De instellingen in de langdurige zorg zijn al wel bezig met vernieuwing, maar het gaat langzaam, zo blijkt uit de jaarcijfers van de sector. De waarde van het vastgoed in de jaarrekeningen van de zorginstellingen neemt nauwelijks toe, terwijl bij continue vernieuwing, en daarmee verduurzaming, de waarde minimaal in lijn zou moeten zijn met de inflatie. Dat is niet het geval. Dit betekent dat het vastgoed gemiddeld steeds ouder wordt.
In de Greendeal Zorg is overeengekomen dat de CO₂-uitstoot in de zorg per 2030 met 55 procent moet zijn gereduceerd ten opzichte van 2018. ABN AMRO doet als ruwe schatting dat tot 2030 nog 15 tot 20 procent van het vastgoed vernieuwd moet worden om dit doel te halen.
Langdurige zorg
Het vastgoed in de langdurige zorg bestaat met name uit woningen voor de bewoners van verpleegtehuizen, en woningen die zijn gerelateerd aan gehandicaptenzorg en de geestelijke gezondheidszorg. Daarnaast gaat het om een beperkt aantal kantoren van de organisaties die deze zorg leveren. Volgens CBS-cijfers bedroeg eind 2021 de waarde van het vastgoed in de jaarrekeningen van instellingen in de ouderenzorg 9,3 miljard euro, in de gehandicaptenzorg 5,4 miljard euro en in de ggz 2,2 miljard euro. Vernieuwing van dit vastgoed zal ook het welzijn van de bewoners verhogen. Bij vernieuwing wordt de inrichting immers weer aangepast aan de wooneisen van de huidige tijd.
Energieprijzen
De energiecrisis heeft het speelveld veranderd. Met de huidige energieprijzen loont het meer om voor de komende tien jaar te kiezen voor kleine verduurzamingsmaatregelen zoals zonnepanelen en warmtepompen. Ook kiezen instellingen vanwege de gestegen prijzen er nu soms voor om oude panden te strippen tot casco, te isoleren, de energievoorziening te veranderen en weer opnieuw in te richten. Een oud gebouw voldoet dan weer tot 2040 aan de eisen van CO₂-emissie. De kachel een graadje lager was overigens al een simpele zet die in 2022 en 2023 al veel kosten bespaart.
Nieuwbouw is nu te duur. Stijgende prijzen in de bouw dwongen zorginstellingen al tot voorzichtigheid om nieuw te bouwen. De bouwkosten per vierkante meter vloeroppervlak zijn de afgelopen twee jaar met 28 procent gestegen, zo meldt het adviescentrum voor zorghuisvesting AcvZ. In juli 2022 bedroegen de kosten per vierkante meter 2.647 euro, in 2020 was dat 2.062 euro. Doorgerekend, betekent dit dat een wooneenheid in 2020 nog kon worden gebouwd voor 175.000 euro maar in 2022 pas vanaf 225.000 euro.
Rentestijging
De jaarlijkse kosten voor vastgoed zijn sterk afhankelijk van de rente op de benodigde leningen. Tot 2021 was de rente rond 1,5 procent per jaar voor een lening met een looptijd van tien jaar. Intussen is de rente voor eenzelfde lening opgelopen tot 4,5 procent. Daarmee vormt de sterk gestegen rente een belangrijke factor binnen de totale jaarlijkse kosten van nieuw vastgoed. Een nieuwe wooneenheid voor een bewoner van een instelling voor langdurige zorg kostte in 2020 per jaar 8.534 euro bij een afschrijving over dertig jaar; voor panden waarvan de bouw in 2022 gestart is, is dit opgelopen tot 15.600 euro per jaar. Dit is een stijging van 83 procent. De extra woonlasten van ruim 7000 euro per bewoner voor nieuw zorgvastgoed zijn volgens ABN AMRO door niemand in de sector op te vangen.
Verdiencapaciteit
Banken toetsen de financierbaarheid van investeringen op de verdiencapaciteit in de toekomst. De verdiencapaciteit lijkt de komende jaren gering. Dit laatste is wel een vereiste om de jaarlijkse lasten die horen bij een investering te betalen. Wanneer onvoldoende geld verdiend wordt om de extra rente en de aflossing te betalen, zullen banken huiverig zijn om een lening ter beschikking te stellen om de vernieuwing te financieren. In dat geval raken de duurzaamheidsdoelen voor 2030 buiten bereik. De kachels kunnen niet nog lager gezet worden.
Verduurzaming
De gestegen kosten en rente hebben de inzichten rondom de verduurzaming in 2023 radicaal veranderd, zo stelt ABN AMRO. De voorheen onbespreekbare stap om de kachel lager te zetten is al genomen. Renovatie en vervanging van de energievoorziening zijn nu ook serieuze opties. Omdat alle investeringen dusdanig hoge kosten met zich meebrengen die zorginstellingen zelf niet kunnen dragen, zijn extra maatregelen vanuit de overheid nodig, bijvoorbeeld subsidie op verduurzaming bij specifieke investeringen voor zonnepanelen en warmtepompen. De eerste subsidieregeling DUMAVA was in oktober 2022 binnen één dag gevuld met aanvragen, waarbij een groot deel van de aanvragen niet kon worden gehonoreerd. Daarnaast kan voor volledige nieuwbouw of renovatietrajecten wellicht ondersteuning geboden worden vanuit het klimaatfonds.
Lees ook het interview met sector banker Healthcare Anja van Balen op zorgvisie.nl
