Door: Pierre de Winter
Nederlands zorgvastgoed is populair onder vastgoedinvesteerders, zo maakte vastgoedanalist Capital Value afgelopen zomer bekend. In het eerste half jaar van 2021 werd in ons land voor 458 miljoen euro aan zorgvastgoed verkocht – 22 procent meer dan in het eerste half jaar van 2020, maar ook meer dan het vorige record in 2019, toen er 446 miljoen aan zorggerelateerde gebouwen werd besteed.
Institutionele beleggers
De kopers zijn deels Nederlandse vastgoed- en institutionele beleggers, waarvan een groeiend aantal zijn heil zoekt in zorgvastgoed. Daarnaast is er een groeiend contingent internationale vastgoedbeleggers actief in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt.
De stijgende lijn lijkt zich in de tweede helft van het jaar door te zetten, verwacht Manon Kuipers, vastgoedadviseur bij Capital Value. “In het derde kwartaal was het aantal transacties beperkt. Momenteel zijn echter een aantal grote verkoopportefeuilles in afronding waardoor in het vierde kwartaal diverse transacties aan het volume toegevoegd kunnen worden. Of 2021 een recordjaar zal worden is nog onzeker. Aan het beschikbare kapitaal van beleggers zal dit in ieder geval niet liggen. De vraag naar beleggingen in dit segment is momenteel enorm.”
Woningtekorten
In een tijd waarin gebouwen voor zorgbestuurders – ziekenhuizen, ggz, gehandicaptenzorg – in toenemende mate een hoofdpijndossier vormen, is dat een opvallend gegeven. En het rechtvaardigt de vraag waarom Nederlands zorgvastgoed zo gewild is.
Kuipers benoemt de fundamenten onder de trend: “De enorme woningtekorten in ons land gelden ook voor woningen met een zorgfunctie. De vraag vanuit de doelgroep naar dergelijke woningen is groot en de kans op leegstand daardoor heel klein. Tegelijkertijd is nog sprake van veel verouderd zorgvastgoed, investeerders kunnen een grote rol spelen bij verbouwing of nieuwbouw van dit vastgoed.
Dan is er nog een belangrijke demografische trend: de vergrijzing die de behoefte aan zorggebouwen en -woningen alleen maar groter maakt. Tot slot speelt de scheiding tussen wonen en zorg een belangrijke rol, die er sinds 2013 in toenemende mate voor zorgt dat de financiering van woningen voor ouderen hoofdzakelijk vanuit de markt moet plaatsvinden.
Staat niet garant
Die trend wordt versterkt doordat traditionele financiers zoals banken niet meer zo happig zijn op het financieren van zorgvastgoed. Sinds de Staat geen garantie meer biedt op de financiering van bouwplannen voor zorgfaciliteiten, zijn de risico’s – en daarmee de rentes die banken vragen – aanmerkelijk hoger geworden, wat plaats biedt voor andere partijen.
Zorgvastgoed is de laatste jaren in populariteit toegenomen als beleggingscategorie. Kuipers: “Er is enorm veel kapitaal in de markt in vergelijking tot het beschikbare aanbod, waardoor investeerders in toenemende mate genoegen nemen met een scherper rendement. Daar staat tegenover dat de risico’s als laag beoordeeld worden. En zorgvastgoed is bij uitstek een beleggingscategorie die die combinatie kan verschaffen.”
Rendement vrijwel zeker
Dat laatste uit zich ook in een groeiend aantal internationale, beursgenoteerde beleggingsmaatschappijen, volledig gespecialiseerd in zorgvastgoed, die sinds een aantal jaren actief zijn op de Nederlandse markt. Beursgenoteerde vastgoedfondsen als Cofinimmo en Aedifica uit België, het Franse Périal en het Canadese Northwest REIT financieren een groeiende Nederlandse zorgportefeuille. “Deze grote, beursgenoteerde partijen focussen zich op grotere transactievolumes, kunnen scherp aan vermogen komen en schatten de risico’s laag in, waardoor ze in staat zijn om competitieve biedingen uit te brengen.”
Kortom: een overvloed aan kapitaal en een enorme vraag naar nieuwe bouwprojecten en kwalitatief goede investeringen, zorgen ervoor dat het (relatief bescheiden, maar langjarig) rendement op zorgvastgoed vrijwel zeker is.
Vangnet zorginstellingen
Maar er is nog meer. Volgens Manon Kuipers is het Nederlandse klimaat voor zorgvastgoed sowieso gunstiger dan dat in omringende landen. “Ons land kent een gunstig rendement-risico profiel in vergelijking met andere landen en dat heeft alles te maken met de tarieven die beschikbaar gesteld worden voor onze zorgverlening. In België bijvoorbeeld moeten exploitanten van care-instellingen het met minder budget doen voor de zorg die ze leveren, waardoor schaalgrootte essentieel is en het financiële model er anders uit ziet. Ook is het vangnet voor Nederlandse zorginstellingen goed in mindere tijden. Dat wordt door beleggers dan ook positief beoordeeld in het risicoprofiel.”
Gezondheidscentra
Over de vraag of dit van toepassing kan zijn voor alle Nederlandse zorgverleners houdt Kuipers een slag om de arm. “Dat er veel wordt geïnvesteerd, helpt om de tekorten op de (zorg)woningmarkt en de kwalitatieve mismatch van zorgvastgoed terug te brengen. Het hangt uiteraard van de financiële situatie en portefeuillestrategie van een instelling af of samenwerking met een belegger opportuun is.” Een voorbeeld hiervan is de verschuiving van functies vanuit de ziekenhuizen naar bijvoorbeeld gezondheids- of medische centra. Dit zorgt voor herschikking van de huidige gebouwen dan wel portefeuille en kan aanleiding zijn om samenwerking met een belegger te onderzoeken. Als de economische basis van een ziekenhuis goed is en eigendom financieel gezien gunstiger blijkt, is er niet altijd aanleiding om (een deel van) het vastgoed te verkopen aan een belegger. Je kan het maar één keer doen. Het is dus een afweging die iedere zorginstelling goed dient te onderzoeken.”
Gratis online Skipr event: Zorg en Vastgoed
De meeste zorgorganisaties hebben een strategisch vastgoedplan. Maar hoe komt u van strategie naar haalbare oplossingen? In het online event op 9 december presenteren zowel vastgoed experts als zorgorganisaties hun verhaal, de uitdagingen en aanpak. Meld u nu aan voor het gratis online event Zorg en Vastgoed op 9 december 2021.
