Foto: stockadobe.com/jaturonoofer
Corona zorgde voor een flinke dip in het beleggingsvolume in het Nederlandse zorgvastgoed. In de eerste helft van 2020 slonk het bedrag aan beleggingen met een derde ten opzichte van 2019. Het beleggingsvolume daalde van 489 miljoen naar 327 miljoen euro, rekende destijds ook bureau CBRE voor. Door de coronacrisis schoven eigenaren hun transacties vooruit en brachten ze hun vastgoed nog niet op de markt. Veel zorginstellingen kwamen niet toe aan hun reguliere bedrijfsvoering waardoor vastgoedbeslissingen werden uitgesteld.
De vraag naar nieuwe zorglocaties bleef echter onverminderd groot, waardoor de verwachting was dat het beleggingsvolume wel weer zou aantrekken. Die verwachting komt nu uit. Niet eerder werd in de eerste zes maanden van een jaar zoveel in zorgvastgoed geïnvesteerd, stelt Capital Value vast. Met 458 miljoen euro gaat het beleggingsvolume over het oude record uit 2019 heen. Over heel 2019 kwam het beleggingsvolume voor het eerst over de miljard euro heen.
Eén specifieke transactie speelt een grote rol in het verbreken van dit record: de verkoop van een deel van zijn vastgoed van het Albert Schweitzer ziekenhuis (ASz) in Dordrecht aan NorthWest Healthcare REIT. Daarmee van zo’n 110 miljoen euro gemoeid. Zonder deze transactie zou het transactievolume het afgelopen semester zijn achtergebleven bij de eerste helft van 2019, stelt Capital Value.
Nieuwbouw en renovaties
Toch wogen ook andere transacties in de nieuwbouw, renovatie en transformatie flink mee. Ook zonder het ASz waren deze goed voor 61 procent van het totaal aan investeringen. In 2020 was dat nog 44 procent was en in 2019 zelfs 33 procent. Deze transacties leveren een belangrijke bijdrage aan het terugdringen van het oplopende tekort aan ouderenwoningen en de kwalitatieve mismatch van de voorraad, aldus de analisten van Capital Value.
Volgens het adviesbureau zijn het voornamelijk institutionele beleggers en vastgoedfondsen die investeren in nieuw zorgvastgoed op goede locaties, al dan niet in samenwerking met zorginstellingen. De toegenomen belangstelling voor nieuwbouw is te verklaren door het beperkte beleggingsaanbod van bestaande bouw alsmede de verhoogde overdrachtsbelasting op bestaande bouw per 1 januari.
Veel buitenlands kapitaal
Verder is de rol van internationale beleggers op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt verder verstevigd. Internationale partijen nemen in het eerste half jaar met 45 procent een groeiend aandeel van het beleggingsvolume voor hun rekening. Tussen 2018 en 2020 schommelde dit aandeel rond de 30 procent. Naast de aankoop van het Albert Schweitzer ziekenhuis door NorthWest Healthcare REIT, wisten ook de Belgische beursgenoteerde beleggers een aantal grote transacties te sluiten. Cofinimmo kocht bijvoorbeeld voor 30 miljoen euro zorgcampus Monnikenberg in Hilversum en Aedifica kocht voor 20 miljoen euro het Retraitehuis in Uden.
Steeds meer buitenlandse beleggers zien volgens Capital Value brood in het Nederlandse zorgvastgoed. Het bureau ziet een aantal nieuwe toetreders. Zo trad het Franse Perial in het eerste half jaar van 2021 toe tot de Nederlandse markt door de aankoop van een nieuwbouwcomplex in Heerlen met daarin 60 appartementen en studio’s die voor de lange termijn zijn verhuurd aan Stichting Philadelphia Zorg. “Internationale beleggers ervaren in Nederland een beleggingsklimaat dat momenteel gunstiger is dan in de meeste andere Europese landen”, verklaart Capital Value.
“Er is veel buitenlands kapitaal beschikbaar en deze beleggers kunnen veelal volstaan met een scherper rendement dan veel Nederlandse beleggers. Hierdoor kunnen zij zeer competitieve biedingen uitbrengen.”
Manon Kuipers, specialist zorgvastgoed bij Capital Value: “De interesse in zorgvastgoed is momenteel enorm. Het toetreden van internationale beleggers in combinatie met nieuwe toetreders uit Nederland leidt zichtbaar tot een toename van de concurrentie in deze assetclass, zeker wanneer het gaat om grotere transactievolumes. Door de grotere concurrentie en het stagnerende aanbod in deze asset categorie zijn aanvangsrendementen het afgelopen half jaar verder gedaald.”
Vraag naar zorgvastgoed zet door
Na de coronadip van 2020 en de snelle opleving daarna, blijft er de komende jaren ook veel belangstelling voor het Nederlandse zorgvastgoed. Uit eerder onderzoek van Capital Value onder beleggers en corporaties bleek dat de komende drie jaar een recordbedrag van 6,3 miljard euro beschikbaar is voor investeringen in zorgvastgoed. Dat zou goed nieuws zijn voor met name de woonzorgsector. Manon Kuipers: “De eerste zes maanden van 2021 kenmerken zich naast een record transactievolume ook door een gebrek aan nieuwe investeringskansen op de markt. Dit leidt mogelijk tot een lager transactievolume in de tweede helft van het jaar. Er is de komende jaren een forse uitbreiding van het aantal ouderen- en zorgwoningen nodig. Als ontwikkelaars, corporaties en beleggers meer schaalgrootte toepassen bij de realisatie van nieuwbouwprojecten, kunnen we voorkomen dat de tekorten de komende jaren nog verder zullen oplopen.”
