23.5.2011 ÄZ: Für Immobiliendachfonds wird die Situation wackelig: Immer mehr Menschen fliehen aus dieser Form der Geldanlage. © Brian Jackson / fotolia.com Ärzte Zeitung / 094a14 / 23.05.2011 - Bildnummer: #7493112
De meeste zorgbestuurders hebben geen kaas gegeten van vastgoed en bouw. Hun toezichthouders evenmin. In een tijd van grote veranderingen in de behoefte aan zorgvastgoed is dat een recept voor mislukte (nieuw)bouwprojecten. Er is duidelijk behoefte aan het borgen van kennis en ervaring in de markt. Dat is gesteld bij de presentatie van de Bouwkostennota 2017 van het Adviescentrum voor Zorghuistvesting (AcvZ).
Jan van der Kruis, voorzitter van het AcvZ overhandigde de publicatie dinsdag aan Rob van de Biggelaar, manager sectormanagement van ING Nederland. ING was als kennispartner ook betrokken bij het tot stand komen van de nota. “De overheid laat het afweten”, zei Van der Kruis bij de presentatie. “Zorginstellingen zijn nu zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. De markt bepaalt, zegt de overheid, maar er is te weinig oog voor het tekort aan ervaring in de sector.”
Het ontbreekt op dit moment aan een alternatief voor de teruggetreden overheid als het gaat om het borgen van die kennis, concluderen de onderzoekers. Volgens Van der Kruis moet er veel meer en systematischer kennis worden opgedaan en gedeeld op het gebied van zorgvastgoed. De Bouwkostennota 2017 ziet het AcvZ ook als een eerste aanzet daartoe.
Veranderende markt
De veranderingen die van invloed zijn op de vastgoedbehoefte in de sector worden gestaag zichtbaar. Zorginstellingen en ziekenhuizen gaan zich specialiseren en concentreren. De eerstelijns zorg groeit en de vraag naar nieuwe huisvestingsvormen voor consumenten en zorgdienstverleners neemt toe. De ggz schaalt af in omvang en technologie speelt een grotere rol in behandelingen. Verzorgingshuizen, tot slot, verdwijnen of gaan op in woonzorgcentra. Dit alles vraagt om zorg en zorgvastgoed die beide meer gericht zijn op de cliënt.
Anders dan voorheen zijn zorginstellingen nu volledig zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. Elke investering is direct van invloed op het voor de zorg beschikbare budget. Intussen wordt het voor bestuurders en voor toezichthouders steeds lastiger om te beoordelen of investeringsbeslissingen (blijven) passen bij de maatschappelijke opdracht van de organisatie en of de investering zich zal terugbetalen.
Investeerders
“Investeringen in vastgoed hebben altijd lange termijn effecten, terwijl het politieke klimaat onvoorspelbaar is”, stelt het AcvZ. “Nog recent gebouwde verzorgingshuizen staan leeg na het besluit om lichtere zorgvragen niet langer onder de Wlz te brengen. Het ziekenhuisbed lijkt niet langer het exclusieve domein van de zorgorganisatie.”
Tegelijkertijd is zorgvastgoed in trek bij investeerders. De afgelopen jaren zijn beleggers steeds meer gaan investeren zorgvastgoed. In de eerste helft van 2016 is voor zo’n 241 miljoen euro aan zorg aangekocht door commerciële beleggers. Ter vergelijking: over heel 2015 is voor zo’n 350 miljoen euro aan zorgvastgoed aangekocht door commerciële partijen, het jaar daarvoor was dat ongeveer 275 miljoen.
“Voor de minder complexe zorg en met name woonzorg is interesse”, nuanceert AcvZ-voorzitter Jan van der Kruis. “Externe beleggers lijken echter nog niet geïnteresseerd in de hoog-complexe zorg.”
Toezicht
Van zorgbestuurders kan het eigenlijk ook nauwelijks verwacht worden dat zij zich experts zijn op het gebied van zorgvastgoed, vervolgt Van der Kruis. “Zij moeten zich bezighouden met goede zorg.” Ook raden van toezicht zijn niet opgewassen tegen de complexiteit van het ontwikkelen van zorgvastgoed. Volgens de nota zullen zij toch oplossingen moeten zoeken om het toezicht en de governance hiervoor te versterken en hier worden concrete aanbevelingen voor gedaan.
De experts vragen zich af of speciaal bouwtoezicht weer in externe regelgeving gevat moet worden. Een aanscherping van artikel 18 van de Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi) heeft de minister dit voorjaar laten varen. Deze aanscherping zou hebben betekend dat het College Sanering Zorginstellingen (CSZ) alle koop, verkoop en verhuur van zorginstellingen zou moeten goedkeuren. Het voorstel stuitte op grote bezwaren uit het zorgveld en bij de Raad van State.
Betrouwbare overheid
Wim Meijer, die als medebestuurder van AcvZ bij de bouwkostennota betrokken was, is niet pessimistisch over de prestaties in het zorgvastgoed. “Maar het kan zeker beter en deze bouwkostennota kan helpen bij nieuwe uitdagingen, zoals duurzaamheid en technische innovatie. Het risico hoeft niet terug naar de overheid, maar er is wel duidelijk behoefte aan de overheid als betrouwbare partner. Er is in de markt een enorme hoeveelheid kennis in huis, die we moeten delen.”
