Met zo’n duizend gebouwen heeft ’s Heeren Loo een doorlopende opgave op het gebied van vastgoed. De energietransitie die de Green deal voor de zorg voorstaat stelt de organisatie voor gehandicaptenzorg voor een grote nieuwe opdracht. “Verduurzamen is onze maatschappelijke plicht”, zegt directeur Vastgoed Roeland Brouns. “Maar wie gaat het betalen?”
De gebouwen van ’s Heeren Loo staan door heel Nederland en beslaan zo’n 600.000 vierkante meter. Een groot gedeelte is in eigendom, veelal op woonzorgparken, en een deel wordt gehuurd. “De vastgoedportefeuille is zeer gemengd, een mix van oudere gebouwen en nieuwbouw”, vertelt Brouns. “Ruim de helft is bestemd voor het verblijf van onze cliënten. Daarnaast worden panden gebruikt voor dagbesteding, behandeling, als kantoren, maar er zitten ook kerken en zwembaden bij.”
Vraagstukken
Omdat veel cliënten bij ’s Heeren Loo wonen en verblijven is het vastgoed een integraal onderdeel van de zorg. “Het is een strategisch middel om de zorg maximaal te ondersteunen”, zegt Brouns. “Vastgoed is voor ons geen doel op zich. Wij gaan het vastgoed dan ook niet verhuren aan derden of anderszins uitbaten.”
Op het gebied van vastgoed staat ’s Heeren Loo voor een aantal vraagstukken. “Zo moeten we ons afvragen hoe we zowel binnen de WLZ als het sociaal domein het vastgoed betaalbaar houden.. We moeten nu al rekening houden met de fors gestegen bouwkosten en met het feit dat de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) niet meer toereikend is om te doen wat nodig is.”
“In het sociaal domein zit de huisvestingscomponent meestal verwerkt in de tarieven van gemeenten en daar varieert het beleid, waardoor t huisvesting vaak onvoldoende in de tarieven zit”, gaat Brouns verder. “bovendien als we willen huren is het lastig om locaties te verkrijgen. De woningcorporaties zitten ook in een andere tijd, daar kom je niet altijd meer samen uit. Daarom proberen we ons netwerk te vergroten en met andere partijen, zoals vastgoedontwikkelaars en beleggers. Dat is ook niet altijd makkelijk, want wat wij kunnen betalen zit op het niveau van de sociale huur. Gelukkig zit er in veel bestemmingsplannen een maatschappelijke bestemming.”
Flexibel bouwen
Brouns ziet het als een belangrijke opdracht om zo te bouwen dat een gebouw lang mee kan. ’s Heeren Loo doet dat door flexibel te bouwen. “Wij bouwen met een eigen standaard huisvestingsconcept, dat voor veel doelgroepen geschikt is. Daarmee willen we aansluiten bij wat voor de cliënt nodig is en vergroten we de kans dat een woning ook in de toekomst geschikt is.. Tevens maakt de standaardisatie een veel sneller bouwproces mogelijk. Door tempo te maken kunnen we bouwen ondanks de toenemende kosten. Waar een bouwproces vroeger vier, vijf of zes jaar in beslag nam kunnen we nu sneller stappen zetten. Bovendien heeft het een gunstig effect op de bouwprijs, niet alleen door tijdwinst maar ook door standaardisatie in detaillering en uitvoering..”
“Bij de stappen die we zetten betrekken veel partijen, waaronder cliënten en verwanten, maar ook zorgprofessionals, zoals gedragsdeskundigen”, vervolgt Brouns. “We hebben steeds meer kennis over wat het effect van een gebouw op de belevingswereld vaneen cliënt kan hebben. Licht, geluid, kleur, het zijn allemaal prikkels met voor verschillende cliënten verschillende effecten. Zo kan een gebouw veel aanknopingspunten geven voor betere zorg. Het vergroot het welzijn van de cliënt en stelt de zorgprofessional beter in staat zijn werk te doen.”
Klopt het?
Binnen ’s Heeren Loo stellen we de driehoek tussen cliënt, zorgprofessional en verwant centraal. Die moet in balans zijn. Hetzelfde geldt voor de belangendriehoek cliënt, medewerker en een duurzame organisatie. De kosten zijn daarin ook van belang. Als de organisatie failliet gaat heeft de cliënt en de medewerker ook niets. We moeten ons altijd afvragen: klopt het wat we doen?”
“Zo ook met het vastgoed. Bij elk bestaand gebouw moeten we kijken hoe lang het nog mee kan en aan welke functionele eis het moet voldoen. Met zo veel gebouwen is dat een proces van jaren. Zeker bij oude gebouwen kan de conclusie zijn dat het echt niet meer passend is. Soms is het gewoonweg te duur om het aan te passen. Als er geen enkele andere bestemming meer in te krijgen is heb je de opties slopen of verkopen, want leegstand kost geld. Elk gebouw beschouwen dus vanuit een functionele, technische en financiële kant.. We verhuren ook wel eens wat, maar dat is altijd tijdelijk.”
Technologie
De invloed van technologie op een gebouw neemt steeds meer toe. “De ontwikkelingen in de techniek gaan hard, denk daarbij aan zorgdomotica, smart buildings, digitale netwerken Het zijn ontwikkelingen die ons ook kunnen helpen om de grootste uitdaging voor de zorg aan te gaan. Die van de arbeidsmarkt. Onze cliënten hebben soms hele intensive ondersteuning nodig, die moet je ook blijvend kunnen bieden. Als je het slim doet, kun je deze zorg misschien met minder mensen kwalitatief beter organiseren. Denk aan digitale ondersteuning van de zorgmedewerker met mobiele devices, maar ook aan slimme onderteuning voor de cliënt zelf.”
Het gebruik van technologie door zorgpersoneel kent zo zijn eigen uitdagingen. “Het is geen geheim, mensen kiezen voor het zorgvak en niet voor techniek. Het kan soms best een opgave zijn om ermee om te gaan.
Verduurzaming
Verduurzaming is een enorme opgave. “Ook wij als zorgsector hebben een maatschappelijke plicht om bij te dragen aan de energietransitie waar Nederland voor staat. Overigens is duurzaam veel meer dan alleen het energievraagstuk. Het gaat ook over een duurzaam HR-beleid, een gezond klimaat, circulariteit etc. Wij hebben als ’s Heeren Loo ook deelgenomen aan het klimaatoverleg over de gebouwde omgeving. Wij vinden het van belang dat dit gebeurt op de natuurlijke momenten in de cyclus van een gebouw. Bovendien bevindt de discussie zich te vaak alleen op het niveau van het individuele gebouw. We moeten meer bezig zijn met collectieve oplossingen, hernieuwbare energie, wijkaanpak, innovatieve technologie. Met daarbij de vraag of we onze beperkte financiële middelen voldoende effectief inzetten voor het bereiken van de doelen. Je kunt een euro tenslotte maar een keer uitgeven en onze hoofdtaak is nog altijd de zorg.”
Financiering
Al met al staat ’s Heeren Loo met de vele gebouwen voor een behoorlijke opgave, die ook een behoorlijk financiële investering vraagt. “Dat doen we uiteraard niet allemaal met eigen geld, het grootste deel wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Het lukt nu goed om samen te werken met de banken, aangezien wij een stabiele en financiële gezonde organisatie zijn Zij zijn wel heel kritisch. Een belangrijk vraag is steeds of we het ook in de toekomst gezond kunnen houden. Zoals het er nu voorstaat kunnen we het hebben. Het wordt spannend wanneer de NHC en de bouwkosten verder uiteen gaan lopen.”
Ook van beleggers is er steeds meer interesse. “We zien dat er vaker toenadering wordt gezocht. Er is veel geld beschikbaar en dat geïnvesteerd moet worden. De zorg geeft misschien niet het hoogste rendement, maar biedt wel zekerheid op de lange termijn”, aldus directeur Vastgoed Roeland Brouns.
