Zorgorganisaties moeten steeds vaker hun strategische keuzes bijstellen. Dit komt door de dynamische context waarin zij werken met snel veranderende visies op het verlenen van zorg, veel technologische ontwikkelingen en toenemende focus op betaalbaarheid en kwaliteit.
Deze versnelling kan botsen met het lange-termijnkarakter van investeringen in huisvesting. De noodzaak om wendbaar te zijn, vraagt om vernieuwing in de manier waarop zorgorganisaties omgaan met hun vastgoedstrategie.
Continue verbetering om risico’s te beheersen
De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de organisatiestrategie zich sneller is gaan ontwikkelen. Een meer dynamische wisselwerking tussen organisatiestrategie en vastgoedstrategie is bij iedere zorginstelling gewenst. Een goede vastgoedstrategie geeft grip op deze onzekere toekomst, waarbij selectieve krimp en groei naast financierbaarheid veel aandacht vragen. De vastgoedstrategie moet helpen om voldoende ruimte te creëren om op de snel veranderende context in te spelen.
Bij het koppelen van vastgoedstrategie en organisatiestrategie gaat het veel verder dan het opstellen van een overzicht van toekomstige bouwprojecten. De vastgoedstrategie zou ‘continue verbetering’ als uitgangspunt moeten hanteren. De richtinggevende kaders, de meer of minder waarschijnlijke scenario’s en de aanpasbaarheid van het vastgoed zijn van groot belang.
De vastgoedstrategie en het vastgoedplan en de weg daarnaartoe hebben als doel de organisatie te leren strategisch om te gaan met vastgoed. De centrale vraag is: Hoe risicovol zijn de beslissingen op korte termijn in verhouding tot de dynamiek op de langere termijn? Zo wordt het een instrument om verstandige keuzes te maken over vastgoed en huisvesting snel aan te passen.
Vastgoedstrategie bij multi-locatie of mono-locatie
Bij de vastgoedstrategie bestaan duidelijke verschillen tussen zorgorganisaties met veel gebouwen (multi-locatie in de langdurige zorg) en de mono-locatie (curatieve zorg).
Voor een zorgorganisatie met veel gebouwen en locaties, betekent strategisch omgaan met vastgoed het inrichten van portefeuillemanagement. Het gaat vaak om minder complexe, uitwisselbare gebouwen waarbij capaciteitsbehoefte per locatie een sturende factor is en de organisatie de vraag moet beantwoorden: “Welke activiteiten wil (en kan) ik, waar het beste uitvoeren en huisvesten?”.
Beleidskeuzen van de overheid hebben veel invloed op de vastgoedbehoefte. Vastgoedinvesteringen uit het verleden zijn vaak een last. Extramuraliseren veroorzaakt soms een forse afboeking op vastgoedwaarde die niet alle zorginstellingen kunnen opvangen. Zorginstellingen zijn gebaat bij flexibiliteit in hun vastgoedportefeuille om zo makkelijker met de steeds de veranderende zorgvraag mee te bewegen.
In de curatieve zorg gaat het om een toekomstvisie op het centrale gebouw en het terrein als geheel (mono-locatie). Hierbij is het van belang om het gebouw dynamisch te maken zodat het mee kan veranderen met toekomstige ontwikkelingen in de zorg, de samenleving, op technologisch gebied en de regio. Dit vraag om het maken van bepalende keuzes: Is een nieuw gebouw op een andere plek noodzakelijk (exit-strategie)? Of is het beter om in verband met de optimale locatie in het werkgebied de ‘mono-locatie’ voor langere tijd te handhaven? Of een combinatie van beiden?
Langzaam en snel verbinden naar de stip op de horizon
De uitdaging voor bestuurders en vastgoedmanagers is om de snelle zorgontwikkelingen en de langzame patronen van vastgoedontwikkeling zo goed mogelijk te verbinden. Een ideale vastgoedportefeuille bestaat uit gebouwen die mee kunnen naar de stip op de horizon. De vastgoedmanager zal in de gaten moeten houden dat niet alleen de stip op de horizon, maar ook de horizon zelf voortdurend verandert. Hij moet zich daarbij de vragen stellen: ‘In welk tempo gaat de zorgorganisatie veranderen? Hoe kan ik dat opvangen? En hoe ga ik hierover de dialoog aan met mijn bestuur?’.
Dennis Christmas is directeur en Gertjan te Hoonte is senior adviseur bij de Zorg B.V. van Twynstra Gudde
