Iedere organisatie die woonvoorzieningen voor ouderen ontwikkelt of transformeert, krijgt er vroeg of laat mee te maken: de hoge parkeernorm. Bij ieder project kost het weer veel overtuigingskracht en tijd om ervoor te zorgen dat er niet onnodig veel parkeerplaatsen komen.
Deze is bij verzorgingshuizen al aan de hoge kant, maar zodra er van onzelfstandige kamers zelfstandige woningen worden gemaakt, schrijven veel gemeenten, met de CROW-norm in de hand, minimaal een dubbele hoeveelheid parkeerplaatsen voor. Terwijl de doelgroep dezelfde is en blijft: namelijk 85plussers die nauwelijks nog auto rijden. Reden voor bbn, Pro Senectute en Habion om dit probleem aan te kaarten.
Andere tijden
Tijden veranderen. Verzorgingshuizen raken uit de gratie. Op zich jammer, want er komen meer ouderen die ook nog eens ouder worden. De gebouwen zijn hard nodig in de toekomst. Ze moeten alleen een andere invulling krijgen. We moeten ze dus niet opblazen, maar nieuw leven inblazen. Transformatie van verzorgingshuizen naar gebouwen voor zelfstandig wonen, waar bewoners en niet de zorginstelling de regie hebben. Een belangrijke ontwikkeling die op veel plekken inmiddels realiteit is en de komende jaren vermoedelijk zal doorzetten.
Helaas faciliteert de bestaande wet- en regelgeving deze nieuwe werkelijkheid, waarbij de bestemming verandert van ‘maatschappelijk’ in ‘wonen’ nog niet optimaal. Hierdoor ontstaat in elke gemeente, iedere keer opnieuw de discussie over parkeernorm. Gemeente en ontwikkelende partij staan in deze kwestie vaak lijnrecht tegenover elkaar. Voor de gemeente geldt vaak dat de omgevingsvergunning pas wordt verleend als onder andere aan de CROW- parkeernorm is voldaan die hoort bij de bestemming ‘wonen’. De ontwikkelende partij echter kijkt niet zozeer naar de letter van de wet, maar laat zich leiden door de (toekomstige) parkeerbehoefte.
Dubbele norm
Voorheen stelde het College Bouw Zorgvoorzieningen voor de bouw van verpleeg- en verzorgingshuizen een parkeernorm van 0,5 per eenheid. In de praktijk blijkt deze norm ruim voldoende. Zorgvastgoedeigenaar Pro Senectute heeft voor haar voorzieningen een inventarisatie gemaakt in het kader van de aanwezige parkeervoorzieningen en het daadwerkelijke gebruik daarvan. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de woonzorgvoorzieningen en woonvoorzieningen.
Bij de woonzorgvoorzieningen, die bedoeld zijn voor ouderen met een lichte tot zware zorgvraag, blijkt een parkeernorm van 0,4 per eenheid meer dan voldoende. Bij 100 eenheden kan dan worden volstaan met 40 parkeerplaatsen. Terwijl op basis van de CROW-normen 100 parkeerplekken worden voorgeschreven. Veel te veel dus en onnodig. Bij een van de gebouwen van Pro Senectute met een ondergrondse parkeergarage staat ruim de helft van de parkeerplekken leeg. Het is dan ook niet voor niets dat de organisatie bij elk initiatief scherp oplet en de discussie met de gemeente uitgebreid voert. Steeds opnieuw.
Parkeernorm staat betaalbaarheid in de weg
Habion herkent de problematiek. De woningcorporatie voor ouderen heeft veel ervaring met het transformeren van zorgvastgoed en nieuwbouw. Op bestuurlijk niveau worden de problemen binnen de gemeenten erkend, maar bij de concrete uitwerking ontstaan de problemen en moeten noodverbanden of creatieve oplossingen worden gezocht om uiteindelijk een goedgekeurde omgevingsvergunning te verkrijgen. Een traject dat van betrokkenen veel energie en creativiteit vergt. Denk daarbij aan oplossingen die strijdig zijn met de bouwverordening (maar die de gemeente toch goedkeurt), afkopen van parkeerplaatsen in het openbaar gebied tot het accepteren van extra parkeerplaatsen met als gevolg dat deze dure parkeerplaatsen leeg staan.
Habion zoekt liever naar duurzame oplossingen die bijdragen aan betaalbare huisvesting voor ouderen. De onevenredig zware parkeernorm drukt nu geregeld zwaar op de exploitatie en staat daarmee de betaalbaarheid voor onze toch al kwetsbare ouderen in de weg.
Raad van State
Minister Blok van (voorheen) Wonen heeft Habion gevraagd aan te geven tegen welke blokkades de corporatie aanloopt bij het transformeren van zorgvastgoed naar woongebouwen. De parkeernorm is daarbij een prominent twistpunt.
Hierover heeft de Raad van State zich overigens al eens gebogen. Jurisprudentie kan uitkomst bieden. Het omzetten van de bestemming ‘maatschappelijk’ naar de bestemming ‘wonen – zorgwonen’ hoeft volgens de Raad van State niet per definitie tot meer parkeerplaatsen te leiden. Uitgangspunt is de representatieve invulling van wat maximaal mogelijk is, een parkeernorm die past bij het type bewoner. Partijen als Habion en Pro Senectute en transformeren en bouwen altijd voor ouderen, zonder zorg, met zorg of in een combinatie.
Uitnodiging
Wij, bbn, Pro Senectute en Habion, nodigen gemeenten graag uit om het gesprek aan te gaan.
Dan realiseren we in nauwe samenwerking en met wederzijds begrip mooie gebouwen met realistische parkeervoorzieningen. Laten we zorgvuldig en efficiënt omgaan met de middelen zodat we betaalbare huisvesting kunnen blijven realiseren, voor nu en in de toekomst!
Rene Middelkoop MRE MRICS, Ir. Dietward Bruin en Bart Magielse
René Middelkoop (rjm.middelkoop@bbn.nl, 088 – 226 24 58) is strategisch adviseur bij bbn adviseurs, een onafhankelijk adviesbureau voor gebouw en gebied. bbn biedt advies en management voor vastgoed met een hoge toegevoegde waarde.
Dietward is transformatiemanager bij Habion (d.bruin@habion.nl, 030 – 2204 704). Habion is een woningcorporatie, gespecialiseerd in huisvesting voor ouderen. Verspreid door heel Nederland bezit Habion circa 11.000 verhuureenheden waarvan de helft zelfstandige woningen en de andere helft eenheden in 80 verzorgingshuizen.
Bart Magielse is voorzitter van de raad van bestuur van Pro Senectute (020- 5400150, b.magielse@pro-senectute.nl).
Pro Senectute – ‘voor den ouderdom’ – is een organisatie zonder winstoogmerk die sinds 1922 huisvesting en zorg biedt aan gelijkgestemde senioren. Pro Senectute voorziet in twee typen locaties: de woonlocatie en de zorglocatie. De organisatie heeft 10 locaties in bezit. Deze zijn verspreid over heel Nederland.
