“Het gaat mensen niet alleen om de woning of de zorg”, zegt Tettero, “maar juist om service, comfort, veiligheid en bijna in de allerlaatste plaats om mogelijke zorgverlening.” Dus daar moeten partijen als zorgorganisaties, investeerders en eventueel woningcorporaties zich op richten als het gaat om hun businesscase. Maar dat is een lastige balanceer-act, zo legt de fondsmanager uit. “Je hebt een minimumaantal bewoners met een zorgvraag nodig voordat het voor een zorgorganisatie interessant is. Maar als iedereen zorg nodig heeft, gaat het ook knellen. We willen eigenlijk dat er een community ontstaat die voorkomt dat mensen zwaardere zorg nodig hebben. Daarin hebben een communitymanager en een ‘klusjesman-plus’ een grote rol en daaraan dragen wij financieel bij. Tegelijkertijd wil je voorkomen dat mensen zonder zorg meeliften op functies voor mensen met een indicatie. Het is voor iedereen nog zoeken hoe het ideaalplaatje er precies uitziet.”
Community
In die zoektocht heeft Syntrus Achmea al meerdere stappen gemaakt, en twee daarvan liggen in Amsterdam. In Makroon (opgeleverd in 2017) werden 260 zorgeenheden van Amstelring getransformeerd naar 130 levensloopbestendige woningen met mogelijkheid tot het bieden van zorg plus veertig intramurale plekken in een eerstelijnszorgcentrum. De Nieuwe Sint Jacob (opgeleverd in 2022) tegenover Artis kreeg nieuwbouw rondom een monumentale kapel en ging van 400 zorgeenheden van Amstelring naar 325 levensloopbestendige woningen en stadswoningen plus 36 wooneenheden voor mensen met dementie. In 2017 werd al bewust gekozen voor een mix van bewoners – ook in de benadering van de doelgroep. Daan Tettero: “Daarnaast koos Syntrus Achmea er voor om de kosten voor de algemene ruimte op zich te nemen en die ‘om niet’ te verhuren aan de bewoners. Die kun je namelijk niet kostendekkend krijgen vanuit de zorg alleen. Het heeft impact op het rendement, zeker in Amsterdam. Maar daar krijg je wat anders voor terug: je faciliteert de vorming van een community. Ontmoeten zijn wij als taak van de belegger, en niet alleen van zorginstellingen of de gemeente.” Samen met vastgoedbeheerder MVGM zorgt Syntrus Achmea voor de aanstelling van een communitymanager voor 20 tot 25 uur per week.
De punten werden meegenomen bij de ontwikkeling van de Nieuwe Sint Jacob, maar daar werden ook weer nieuwe lessen geleerd. Timing is cruciaal, zo bleek daar achteraf. “Bij de oplevering van het pand was de algemene ruimte nog niet klaar en dat bleek een enorm gemis! Bewoners gingen klagen, dat toont dan wel de noodzaak aan.” Minstens zo cruciaal is een huisarts in het gebouw en die zijn sowieso moeilijk te vinden in Nederland. Pas nu is er zicht op iemand, geeft Tettero aan. “Maar die moest er eigenlijk al bij aanvang zijn.”
Samenwerking
Naast een mix van zorgvraag en functies (thuiszorg, intramurale zorg, eerstelijns- en misschien tweedelijnszorg) heeft het ideale palet ook een mix aan bewoners, legt de fondsmanager uit. “Deze twee projecten zitten in de middenhuur en het hogere segment. We willen ook meer realiseren binnen de sociale huur, het liefst doen we dat samen met woningcorporaties.”
Dat brengt op Daan Tettero op de kern van de kans van slagen bij dit soort projecten met maatschappelijke waarde: de samenwerking tussen partijen. “Vertrouwen is cruciaal! Elkaar leren kennen is dus de basis. Er moet een klik zijn tussen belegger, zorgbestuurder, ontwikkelaar en iedereen die betrokken is. Iedereen moet er in geloven. Anders kun je er beter niet aan beginnen.”
