Nieuwe wettelijke regelgeving op het raakvlak van wonen en zorg dwingt tot het zoeken naar creatieve oplossingen om leegstand van gebouwen en/of gebouwdelen te voorkomen.
Dat klemt vooral als de zorginstelling het betreffende gebouw of complex in huur heeft en eenzijdige beëindiging daarvan door opzegging voorlopig niet mogelijk is, omdat de duur waarvoor de overeenkomst is aangegaan nog (lang) niet is geëindigd. Het aan het gebouw(deel) geven van een andere gebruiksfunctie en als zodanig onderverhuren aan een nieuwe gebruiker, is dan een optie.
Onderverhuur is formeel ook aan de orde als het gebruik feitelijk niet verandert, maar het lopende zorgarrangement met de gebruiker gesplitst wordt in een zorgovereenkomst en een (separate) huurovereenkomst. Ook die laatste kwalificeert als onderhuur. Dat samengaan van (hoofd)huur en onderhuur levert niet altijd een gelukkig huwelijk op. Het heeft consequenties voor de (hoofd)huurder waarop deze niet altijd bedacht is, zowel naar “boven”, in de verhouding met de eigenaar, als naar “onder” in de verhouding met de feitelijke gebruiker. Door het Nederlands stelsel van huurbescherming kan de huurder klem komen te zitten tussen de met elkaar botsende aanspraken van zijn verhuurder en zijn onderhuurder. Botsingen die kunnen worden voorkomen door er aandacht aan te besteden vóór het aangaan van een onderhuurrelatie en vóór het opzeggen van een hoofdhuur.
De huurbeschermingspiramide
Het bijzondere (en lastige) van ons stelsel van huurbescherming is, dat die bescherming in een oplopende graad van intensiteit aan de huurder wordt verleend, al naar gelang de bestemming van het gehuurde. Aan de top van de piramide staat de huurder van woonruimte, helemaal onderaan de huurder van (slechts) een perceel grond, bijvoorbeeld een volkstuintje of parkeerplaats. Daartussenin vinden wij huurders van kantoren en winkels, beide groepen met hun eigen, specifieke huurbescherming. Botsingen tussen hoofdhuur en onderhuur ontstaan gemakkelijk als de onderhuur betrekking heeft op een andere bestemming, ander gebruik dan de hoofdhuur. Een voorbeeld kan dat verduidelijken.
Casus
Stichting X exploiteert een verzorgingshuis. Zij huurt het gebouw van pensioenfonds Y. Van de 25 jaar waarvoor de huur is aangegaan, zijn er 18 verstreken. De Haagse maatregelen leiden tot vraaguitval naar langdurige zorg en (dus) tot dreigende leegstand. Daarom besluit de stichting:
- vrijkomende kamers te verhuren aan (nieuwe) bewoners, aan wie separaat zorg wordt aangeboden;
- een aantal kamers/vertrekken op de begane grond samen te voegen en te verhuren aan zorgwinkel Z.
Omdat in het huurcontract met het pensioenfonds niet valt te lezen dat dit niet zou mogen, doet de stichting van haar voorgenomen activiteiten geen melding aan het pensioenfonds.
Probleemstelling
De casus bevat twee (latente) botsingen tussen hoofdhuur en onderhuur. Hoewel het van geval tot geval moet worden beoordeeld, zal dikwijls de huurovereenkomst met betrekking tot een verzorgingshuis worden gekwalificeerd als huur van bedrijfsruimte.
Naarmate in de exploitatie het zorgelement minder, het woonelement meer betekenis heeft, kan het omslaan naar de kwalificatie “woonruimte”, maar voor de casus houden wij het op het eerste.
De met de bewoners te sluiten huurcontracten zien (uitsluitend) op het verstrekken van woonruimte en vallen onder de wettelijke regeling voor de huur en verhuur van woonruimte. Botsing 1 is dus die tussen de regeling voor huur-en huurprijsbescherming bij woonruimte enerzijds en die bij bedrijfsruimte anderzijds.
Op de huur en verhuur van een winkel is weer een andere wettelijke regeling van toepassing: die voor middenstandsbedrijfsruimte. Botsing 2 is dus die tussen de huurbescherming bij de huur van bedrijfsruimte en die bij de huur van middenstandsbedrijfsruimte.
Gevolgen
Of, en zo ja, wanneer de vonken van deze botsingen afvliegen, hangt in hoge mate af van het verdere verloop van de hoofdhuur; of en door wie deze wordt opgezegd. In onze casus heeft deze nog zeven jaar te gaan. Besluit de stichting – in verband met verder oplopende exploitatietekorten – de hoofdhuur te beëindigen door opzegging tegen de einddatum, dan zal zij op die einddatum ook daadwerkelijk moeten opleveren, geheel ontruimd en bezemschoon. Maar hoe doe je dat als een aantal bewoners de aangeboden vervangende woonruimte niet accepteert en zich beroept op huurbescherming? En hoe als de loop goed in de zorgwinkel zit en exploitant Z er ook niet over piekert te vertrekken, zeker niet voordat zijn harde wettelijke aanspraak op tien jaar huur verlopen is? De wettelijke bescherming van de huurder van woonruimte brengt onder meer mee, dat de verhuurder de huur maar op een beperkt aantal gronden kan opzeggen. Dat je in de nesten komt, omdat je als hoofdhuurder zelf hebt opgezegd en binnenkort dus moet ontruimen, is geen grond voor opzegging van de onderhuurder. En zelfs als dat anders zou zijn, of een wél in de wet genoemde opzeggingsgrond aanwezig is: een huurovereenkomst woonruimte blijft van kracht, totdat de rechter onherroepelijk op een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huur heeft beslist. Een procesgang tot en met de Hoge Raad kan deze onderhuur dan met jaren verlengen.
Dat laatste geldt ook bij de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. Hoewel iets minder stringent geregeld is de positie van zorgwinkelier Z te vergelijken met die van de bewoners. Ook de zorgwinkelier hoeft niet (zo maar) te wijken voor een opzegging van de stichting. En de uiteindelijke consequentie van niet tijdig opleveren is schadeplichtigheid van de stichting jegens het pensioenfonds. Deze hoeft zich het achterblijven van onderhuurders niet te laten welgevallen.
Spagaat
Door deze consequenties van het huurrecht, kan de stichting dus in een lastige spagaat komen, niet alleen (maar wel vooral) als zij zelf opzegt, óók als het pensioenfonds zou opzeggen. Die laatste heeft er als verhuurder van gewone bedrijfsruimte geen bijzondere wettelijke opzeggingsgrond voor nodig en in het beste geval kan de stichting met een beroep op zogenaamde ontruimingsbescherming de duur van de hoofdhuur nog enigszins verlengen, maar welhaast zeker niet zo lang dat in die verlengingsperiode de huurcontracten met de bewoners en de zorgwinkel tijdig kunnen worden afgewikkeld. Hun huurbescherming wint het van de ontruimingsbescherming van de stichting. De (onder)huurcontracten hebben de potentie veel langer uit te lopen. Daar komt dan nog bij, dat zowel de huurder van woonruimte, als die van middenstandsbedrijfsruimte onder omstandigheden de mogelijkheid heeft om de huurprijs ter discussie te stellen en deze zonodig via de huurcommissie of de kantonrechter neerwaarts te laten bijstellen. Het huwelijk tussen huur en onderhuur wordt dan een dubbele spagaat: zowel wat de uiteenlopende duur, als wat het exploitatieresultaat betreft.
Aandachtspunten
Hoewel de meeste huurcontracten een toestemmingsclausule bevatten met betrekking tot onderverhuur (“niet dan na schriftelijke toestemming verhuurder”) verdient het in alle gevallen waarin onderhuur wordt overwogen de voorkeur om dat vooraf af te stemmen met de eigen verhuurder en er voor te zorgen dat diens schriftelijke toestemming óók voor wat betreft de specifieke aard van het gebruik door onderhuurder, onderdeel van het dossier is. Dat geeft nog geen garantie op het uitblijven van botsingen als hier beschreven, maar het risico van schadeclaims neemt wel af, juist omdat de eigenaar/hoofdverhuurder weet dat zijn huurder niet eenvoudig van zijn onderhuurders afkomt, als de hoofdhuur eindigt. De eigenaar die (onvoorwaardelijke) toestemming geeft voor dergelijke onderhuur is “in it”. Dat geldt in ieder geval bij een opzegging door die eigenaar/hoofdverhuurder zelf.
Zegt de hoofdhuurder, in ons geval de stichting, zelf op, dan geldt óók bij verkregen toestemming voor onderverhuur dat het zaak is niet eerder op te zeggen dan nadat
a) met de eigenaar/verhuurder een regeling is getroffen over het door deze voortzetten van onderhuurcontracten en/of
b) met de zittende onderhuurders een regeling is getroffen die voorziet in hun huisvesting elders, althans (en in ieder geval) in beëindiging van de onderhuur vóórdat de hoofdhuur eindigt.
Bedenk ook, dat de wet de mogelijkheid biedt om de termijn van onderhuur van winkelruimte synchroon te laten lopen met de (resterende) termijn van de hoofdhuur. Daarvoor is wel goedkeuring van de kantonrechter nodig, maar het voorkomt het (ver) over de termijn van de hoofdhuur heen schieten van de termijn van de onderhuur.
Bedenk tenslotte nog, dat je als verhuurder van winkelruimte het risico dat de huurprijs al na vijf jaar ter discussie wordt gesteld kunt voorkomen door voor een langere eerste termijn dan vijf jaar te verhuren, bijvoorbeeld tien jaar (mits de termijn van de hoofdhuur dat toelaat!). Dan zijn de huurinkomsten ook voor die langere termijn gefixeerd.
Bert Paulus
Nysingh advocaten-notarissen
