Beheer van zorgvastgoed is door wijzigingen in de regelgeving erg complex geworden en vraagt om een nieuwe manier van denken en werken.
Voor een efficiënte herstructurering is het inmiddels onontbeerlijk dat zorginstellingen hun krachten bundelen met marktpartijen zoals woningcorporaties, ontwikkelende bouwers of institutionele beleggers. Een goede samenwerking tussen deze twee partijen vormt de basis voor een toekomstbestendige visie op zorgvastgoed.
Spannende tijden
Het zijn spannende tijden voor zorginstellingen. Herziening van de AWBZ is ingezet. Deze volksverzekering wordt opgeknipt, maar hoe deze er precies uit komt te zien, is nog onzeker. Diverse systeemwijzigingen zoals scheiden van wonen en zorg en decentralisatie naar Wmo volgen elkaar in een hoog tempo op. Zorginstellingen gaan voortaan hun uitgaven bekostigen met eigen inkomsten uit geleverde zorg. En ze worden zelf verantwoordelijk voor de exploitatie van het vastgoed. Al deze ontwikkelingen vragen bestuurders van zorginstellingen om een visie te ontwikkelen op het huidige en toekomstige zorgvastgoed.
Toegenomen complexiteit
Er is een heel scala aan mogelijke strategieën: het vergroten van de zorg voor zwaardere doelgroepen, investeren in multi-inzetbare zorgappartementen, het herstructureren van de vastgoedportefeuille, uitbreiding van de thuiszorgcapaciteit of het zoeken van een alternatieve bestemming voor het vastgoed. De keuze is sterk afhankelijk van het strategisch beleid van de zorginstelling en het daaruit afgeleide vastgoedbeleid. Deze toegenomen complexiteit op vastgoedgebied heeft ertoe geleid dat zorginstellingen samenwerking met marktpartijen zoals woningcorporaties, ontwikkelende bouwers en (institutionele) beleggers in overweging zijn gaan nemen.
Focus op kerntaken
Syntrus Achmea stelde al dat zorgvastgoed een steeds interessanter wordende ‘asset class’ voor marktpartijen wordt. De voordelen voor beide kanten zijn evident: zorginstellingen kunnen gebruik maken van de kennis en de financieringsmogelijkheden van marktpartijen, terwijl marktpartijen met stabiele rendementen kunnen investeren in een, door de vergrijzing, alsmaar groeiende zorgmarkt. Ook niet onbelangrijk: beide partijen kunnen zich in het geval van een goede samenwerking ieder volledig bezig houden met hun kerntaken; zorginstellingen met het leveren van goede zorg aan patiënten en private partijen met het exploiteren en ontwikkelen van vastgoed.
Knelpunten
Toch blijkt de praktijk weerbarstig, veel samenwerkingen komen niet goed van de grond of lopen gedurende het ontwikkeltraject vast. De optredende knelpunten binnen samenwerkingen zijn te herleiden tot een aantal factoren:
- Het niet spreken van dezelfde taal waardoor partijen vaak niet bereid zijn om vertrouwen te geven in de vorm van een transparant proces.
- Gebrek aan focus in de initiatief- en definitiefase.
- Ontbreken van een duidelijke rolverdeling binnen het ontwikkeltraject.
- Ontbreken van een degelijke businesscase of financieringsparagraaf.
- Gebrek aan kennis bij beide partijen. Marktpartijen hebben geen inzicht in de complexiteit van zorgvastgoed en het frequent veranderende financieringssysteem in de gezondheidszorg. Aan de andere kant ontbreekt het zorginstellingen aan kennis van ondernemerschap en is de omslag van instelling naar onderneming een flinke uitdaging.
Krachtenbundeling
Bij HEVO zijn we ervan overtuigd dat een krachtenbundeling van marktpartijen en zorginstellingen onontbeerlijk is voor een efficiënte herstructurering van het zorgvastgoed. Met daarbij wél de kanttekening dat er niet te licht over een samenwerkingsverband moet worden gedacht en dat een gezamenlijk gedragen, toekomstbestendige visie noodzakelijk is. Ook moet niet worden onderschat dat het veel inspanning kost om de juiste partner te vinden en dat een goede voorbereiding en inzet vereist zijn om de samenwerking te laten slagen.
Procesaanpak
Om te bepalen of een mogelijke samenwerking kans van slagen heeft, moet in een vroeg stadium op drie elementen worden gefocust: huisvesting, financiën en organisatie. De zorginstelling brengt deze elementen samen in een aanbiedingsvoorstel dat alle informatie bevat over het vastgoed, de geografische keuze, de kwaliteit van de zorgmarkt, de potentiële investeringen en de risico’s. Daarna volgt het onderzoeken van de partneropties: een woningcorporatie, een (institutionele) belegger of een ontwikkelende bouwer.
Deze mogelijke partners worden geanalyseerd op de bronnen die ze bezitten, de belangen die ze hebben bij een samenwerking, hun financiële kwaliteit en stabiliteit, hun expertise en de capaciteit die ze kunnen toevoegen aan de vastgoedontwikkeling. Overigens zal een marktpartij ook een dergelijke due diligence van de zorginstelling uitvoeren. Als gesprekken met de geselecteerde partijen leiden tot de beslissing dat het traject kan worden vervolgd, dan volgt het opstellen van een intentieverklaring, ondertekend door beide partijen. Na de keuze van de partner is het belangrijk dat een samenwerkingsovereenkomst tot stand komt waarin de aard van de samenwerking, de intentie van de partners, het bestuur, de gedragsregels binnen de samenwerking, de voorbereidingskosten en de contractvorm goed staan beschreven.
Businesscase
Ondanks alle uitgesproken intenties verloopt de samenwerking tussen marktpartijen en zorginstellingen gedurende het ontwikkeltraject vaak moeizaam. Bekende oorzaken zijn tegengestelde belangen, onduidelijkheid over financiering van projecten en te weinig aandacht voor het verkrijgen van interne steun binnen organisaties. Om dit te voorkomen is het van belang om bij de start van de samenwerking een voor beide partijen haalbare en gedragen businesscase neer te leggen. Deze businesscase maakt vervolgens onderdeel uit van de samenwerkingsovereenkomst.
Een goed uitgewerkte businesscase bevat de volgende elementen:
- Een uitgebreide scan van de zorgmarkt, waarbij onder meer de huidige en toekomstige vraag naar zorg en zorghuisvesting in de betreffende markt in kaart wordt gebracht.
- Een ruimtelijk Programma van Eisen met een prestatiedocument waarin het afwerkingsniveau en installatieniveau vastliggen. Schetsmatige impressies waarmee de karakteristieken van het vastgoed, de belevingswaarde, de alternatieve aanwendbaarheid en de eindwaarde kunnen worden beoordeeld.
- Een investeringsplan met een begroting en een langjarige exploitatie- en kasstroomprognose op het niveau van het investeringsproject. Het bepalen van de inkomsten c.q. de huurprijzen vormt een belangrijk onderdeel. Afstemming van de huur vindt plaats in een transparant proces tussen de zorginstelling en de marktpartij.
- Huurcondities, zoals de lengte van de huurcontracten, onder welke voorwaarden de overeenkomst te beëindigen is en hoe dan wordt gehandeld. Ook nadere voorwaarden rondom de koppeling tussen het zorg- en huurcontract en afspraken over onderhoud en beheer komen aan bod.
Toekomstbestendige visie
Deze gefaseerde procesaanpak bepaalt in een vroegtijdig stadium de slagingskans van de samenwerking. Vraag en aanbod worden bij elkaar gebracht, omdat de expertise en behoefte van de financiële partner zijn meegenomen bij de totstandkoming van de businesscase. Een goede afstemming en een kwalitatief hoogwaardige businesscase hebben samen een grotere kans van slagen. Een dergelijk complexe opdracht is alleen te volbrengen als beide partijen boven hun eigen belangen en visie weten uit te stijgen. Alleen dan kan een gezamenlijke, toekomstbestendige visie op zorgvastgoed worden ontwikkeld.
Peter Woerdeman, HEVO B.V.
