Als gevolg van de scheiding van wonen en zorg zullen instellingen in de care de kapitaallasten die zijn toe te rekenen aan de niet-AWBZ gefinancierde woonruimten moeten dekken uit huurinkomsten.
De doelgroepen waarvoor de scheiding geldt ontvangen immers niet meer een AWBZ-uitkering voor de kosten van verblijf, maar slechts een vergoeding voor zorg conform het zorgzwaartepakket (ZZP).
De personen die tot de doelgroepen behoren zullen voor hun verblijf dus huur moeten betalen. Velen van hen willen of kunnen dit niet. Voordat een zorginstelling de keuze maakt om het verlenen van zorg te combineren met het zelf verhuren van wooneenheden, zal de zorginstelling moeten nadenken over de hoogte van de te vragen huurprijs, de betaalbaarheid daarvan door de bewoners en de extra lasten waarmee de instelling als verhuurder te maken krijgt. Eén van die extra lasten is de verhuurderheffing.
Zorginstellingen worden getroffen door verhuurderheffing
Iedere verhuurder van 10 of meer huurwoningen met een huurprijs tot en met de liberalisatiegrens wordt met ingang van 1 januari 2014 jaarlijks een verhuurderheffing opgelegd. Voor het begrip huurwoning wordt aansluiting gezocht bij de objectafbakening volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). WOZ-objecten zijn zelfstandige woonruimten. Daaronder vallen de meeste woon-zorgappartementen. De zelfstandigheid komt namelijk tot uiting in de in de huurwoning aanwezige faciliteiten, zoals een eigen keuken, wasgelegenheid en sanitair. De liberalisatiegrens ligt per 1 januari 2014 op een huurprijs van € 699,48 per maand. Voor de berekening van de huurprijs wordt de kale huurprijs tot uitgangspunt genomen. De kosten van gas, water en licht vallen niet onder de huurprijs voor de verhuurderheffing. Het kabinet is van plan de liberalisatiegrens van 2014 te bevriezen vanaf 2015.
Hoe werkt de verhuurderheffing? Er wordt geheven naar het belastbare bedrag. Het belastbare bedrag is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen die de zorginstelling bezit, verminderd met 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen tezamen. De heffing bedraagt 0,381% van dat belastbare bedrag.
De verhuurderheffing wordt opgelegd ten laste van de eigenaar. Wanneer een zorginstelling huurt van bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie en onderverhuurt aan haar bewoners, wordt de instelling niet (direct) door de verhuurderheffing getroffen. Maar mogelijk wel indirect, voor zover de eigenaar de contractuele mogelijkheid heeft deze heffing door te belasten aan de hurende zorginstelling. Als een zorginstelling ervoor kiest om het haar in eigendom toebehorende woon-zorgcomplex (ook) te gebruiken voor de huisvesting van personen met een lichte zorgvraag (per 2016: ZZP 1 t/m 4), kan de zorginstelling dus worden geconfronteerd met de verhuurderheffing. Een gemiddeld woon-zorgcomplex telt immers al gauw (ruim) meer dan 10 appartementen.
Zorginstellingen staan voor urgente huisvestingsopgaven
Met name in de ouderenzorg blijkt de stelselwijziging te leiden tot niet alleen een financiële maar ook fysieke scheiding van wonen en zorg. Waar de instellingen voor ouderenzorg de exploitatie van verzorgingshuizen niet rond krijgen, kunnen of willen de bewoners niet een huurprijs betalen voor de veelal gedateerde en sober ingerichte wooneenheden. Bestaande verzorgingshuizen lopen dus leeg of sluiten zelfs. Echter, tegelijk neemt de vraag naar geschikte, betaalbare ouderenhuisvesting alsmaar toe.
De zorginstellingen staan dus voor de keuze om nieuwbouw of verbouw te plegen teneinde in die toenemende huisvestingsbehoefte te voorzien. Als gezegd, gaat daaraan vooraf de keuze om het verlenen van (lichte) zorg te combineren met het zelf verhuren van wooneenheden. Op verschillende plaatsen in Nederland zijn de eerste initiatieven waar te nemen van zorginstellingen die hebben gekozen om ook in de toekomst (lichte) zorg en huisvesting gecombineerd te blijven aanbieden. Gedacht kan worden aan nieuwbouw voor een woon-zorgconcept met een mix van zelfstandig wonen tot verblijf met zware zorg of bijvoorbeeld herontwikkeling van een bestaand zorgcomplex tot zelfstandig beschut wonen.
Bij verbouw van bestaande woon-zorgcomplexen ligt het voor de hand dat de eigenaar de bestaande onzelfstandige wooneenheden zodanig verbouwt dat zelfstandige woonruimten ontstaan waarvoor een afzonderlijke huurprijs kan worden bepaald. Op die wijze wordt tevens een zo hoog mogelijke huuropbrengst bereikt. Bij een zodanige verbouwing dient de zorginstelling als gebouweigenaar rekening te houden met de daaruit mogelijk voortvloeiende extra heffingen, zoals de verhuurderheffing (denk ook aan de hogere onroerende zaakbelasting). De omvang van die extra heffingen zou vooraf moeten worden afgewogen tegen de omvang van de (extra) huuropbrengst. Het is dus zaak die extra heffingen zo laag mogelijk te houden.
Korting op verhuurderheffing voor urgente huisvestingsopgaven
De wetgever heeft bij de invoering van de verhuurderheffing rekening gehouden met “de positie van verhuurders die met omvangrijke, maatschappelijk gewenste investeringsopgaven worden geconfronteerd.” Aldus de toelichting van de Minister voor Wonen en Rijksdienst. In de wet is daartoe een heffingsvermindering opgenomen “ter stimulering van investeringen in het kader van een drietal maatschappelijke urgente opgaven:
- de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid
- de sloop van woningen in de krimpgebieden en Rotterdam-Zuid
- de transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie.”
Afgezien van het geval van sloop van woningen in de krimpgebieden (Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en Oost-Groningen) zou voor zorginstellingen de investeringscategorie “transformatie van vastgoed met niet-woonfunctie naar woonfunctie” relevant kunnen zijn. Indien een belastingplichtige voor de verhuurderheffing zijn vastgoed met niet-woonfunctie ombouwt naar zelfstandige woningen of wooneenheden, kan hij jaarlijks voor een korting van € 10.000,– per gerealiseerde woning of wooneenheid in aanmerking komen. Voorwaarden zijn (i) dat de kosten van de ombouw minimaal € 25.000,– per (nieuwe) huurwoning bedragen en (ii) dat de nieuwe woningen of wooneenheden worden verhuurd voor een huurprijs tot en met de liberalisatiegrens.
Aangezien de wettekst spreekt over “verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen” kan men zich afvragen welk bereik dit onderdeel van de kortingsregeling heeft. Vervolgens dringt zich al snel de vraag op of de wetgever bij het in het leven roepen van de heffingskorting ook rekening heeft gehouden met de grote maatschappelijke huisvestingsopgaven die een belangrijk deel van de zorgsector te wachten staat.
Korting geldt niet voor huisvestingsopgaven in de zorg, tenzij…
Wanneer men de parlementaire stukken bij de wet tot invoering van de verhuurderheffing leest, ontstaat sterk de indruk dat de wetgever met ‘ombouwen van niet-woonruimte naar woonruimte’ het oog heeft gehad op de transformatie van met name leegstaande kantoren naar woningen. In de door de regering gegeven toelichting op de wet wordt gewezen op het “Convenant aanpak leegstand kantoren” en op de aanpassing van diverse wet- en regelgeving voor bevordering van de verbouw van “leegstaande kantoren”. De regering vermeldt zelfs expliciet dat de heffingskorting dient als een “tijdelijke financiële ondersteuning” voor “kantoortransformatie”. Eén regel wijdt de regering in het kader van de heffingskorting aan overig leegstaand vastgoed, namelijk over de herbestemming van “karakteristiek” leegstaand vastgoed. Daarbij wordt verwezen naar het Nationaal Programma Herbestemming. Het Programma ziet op de herbestemming van “vastgoed met een erfgoedwaarde”, aldus de eigen website.
De conclusie lijkt dus te moeten zijn dat de wetgever bij de korting op de verhuurderheffing geen acht heeft geslagen op zorginstellingen die door de scheiding van wonen en zorg toch ook staan voor “maatschappelijke urgente opgaven” in bijvoorbeeld de ouderenhuisvesting.
Er is naar valt aan te nemen slechts één uitzondering: wanneer een zorginstelling als gebouweigenaar bijvoorbeeld een verzorgingshuis en aanleunwoningen laat slopen in Rotterdam-Zuid, Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg of Oost-Groningen. Dan komt de instelling in aanmerking voor korting op de verhuurderheffing.
Ik ben het dus – helaas – oneens met de idee dat verbouwing van de bestaande woon-zorgcomplexen “het medicijn” is tegen de verhuurderheffing, zoals eerder dit jaar is geopperd door een blogger op Skipr.
Gevolgen voor de praktijk
In de inleiding schetste ik dat vóór de keuze om het verlenen van zorg te combineren met het zelf verhuren van wooneenheden een zorginstelling de verwachte huuropbrengst zou moeten afwegen tegen de extra lasten waarmee zij als verhuurder te maken krijgt. Daarbij dient dus nadrukkelijk rekening te worden gehouden met het feit dat zorginstellingen in veruit de meeste gevallen niet in aanmerking komen voor een korting op de verhuurderheffing.
Het is overigens niet uitgesloten dat in de toekomst, bijvoorbeeld na het jaar 2017 (wanneer de verhuurderheffing wordt heroverwogen), wordt beslist om andere categorieën “omvangrijke, maatschappelijk gewenste investeringsopgaven” toe te laten in het kader van heffingskorting.
Verder is van belang ermee rekening te houden dat de verhuurderheffing geldt “voor verhuur bestemde woningen”. Het doet dus niet ter zake of het woon-zorgcomplex of een gedeelte daarvan daadwerkelijk wordt verhuurd. Ook leegstaande woonruimte valt onder de heffing. Wanneer een zorginstelling in haar gebouw wonen en zorg niet meer wenst aan te bieden, maar wel de eigendom van het gebouw wil houden, kan zij dit gebouw (tijdelijk) transformeren naar studentenhuisvesting. In dat geval is sprake van onzelfstandige woonruimten en deze zijn uitgesloten van de verhuurderheffing. Tegelijk wordt er wel huuropbrengst gerealiseerd.
Wouter Boonstra
Advocaat bij Nysingh advocaten-notarissen te Arnhem. Wouter Boonstra adviseert regelmatig zorginstellingen over de juridische vraagstukken die spelen bij hun huisvestingsopgaven.
