Vandaag de dag staat de persoon centraal in de zorg. De zorg vormt een onderdeel van een integraal vraagstuk. Een vraagstuk waarbij gezondheid niet meer wordt uitgedrukt in het ontbreken van fysiek en mentaal ongemak, maar in de mate van eigen regie, welzijn, relaties en mogelijkheden. Een thuis en de woon- en leefomgeving zijn hierdoor belangrijker dan ooit tevoren.
Maar welk concept is nu hét concept van de toekomst? En hoe komt u tot dit concept? Een integrale benadering met zowel het perspectief van de klant als dat van uw zorgorganisatie is essentieel om gedegen antwoord te kunnen geven op deze vraag. Vanzelfsprekend zijn uw klant en klantgerichtheid heel belangrijk, maar het perspectief van de organisatie bakent het domein af.
Hierbij gaat het om vragen zoals:
- Waarin wil uw organisatie van betekenis zijn?
- Wat zijn de kernactiviteiten van uw organisatie?
- Voor welke doelgroep(en)?
- Welke rol past bij uw organisatie?
- Wat is de rol van het vastgoed?
De antwoorden lijken voor de hand liggend en worden daardoor vaak over het hoofd gezien. Hierdoor verloopt de ontwikkeling van een concept inefficiënt. Een concreet voorbeeld is de vraag: gaat het om wonen met zorg of gaat het om zorg met wonen? Dit lijkt hetzelfde, maar de verschillen zijn allesbepalend. Bij wonen met zorg gaat het over zelfstandigheid en eigen regie, waarbij het vastgoed dient als beleggingsproduct op de woningmarkt. Bij zorg met wonen gaat het over specialistische, complexe zorg, waarbij het vastgoed als bedrijfsmiddel dient op de zorgmarkt. Een wereld van verschil dus.
Sturen op vastgoed is essentieel
Bij het ontwikkelen van een nieuw concept is het belangrijk te tekenen, maar ook te rekenen. Link het concept aan de business case, zodat er een aansprekend, haalbaar concept ontstaat op het gebied van wonen (vastgoed), zorg en welzijn. Neem hierin ook een langetermijnperspectief op, zodat u op basis van informatie en inzicht kunt sturen en bijsturen wanneer dat nodig is. Dan creëert u waarde voor de toekomst.
Vastgoedsturing is dus een randvoorwaarde voor het creëren van waarde. Zo kunt u weloverwogen besluiten nemen op basis van:
- zorgexploitatie;
- toekomstbestendigheid doelgroep (kwalitatief, kwantitatief en financieel);
- vastgoedexploitatie;
- boek-, bedrijfs- en marktwaarde;
- DSCR op objectniveau (mate waarin aan rente- en aflossingsverplichting wordt voldaan);
- functionaliteit;
- alternatieve aanwendbaarheid;
- risicobeheersing (o.a. impairment en financiering).
Om dat te bereiken zijn er twee onderwerpen die aandacht nodig hebben.
- De vastgoedorganisatie.
Vastgoed is pas succesvol als het ten dienste staat van de zorgorganisatie. Er moet een wisselwerking zijn tussen de zorg en de huisvesting. Dat moet de insteek zijn van exploitatieberekeningen. Het gebruik van het vastgoed, gecombineerd met de exploitatie, bepaalt de waarde van het vastgoed. - Sturen op waarde (boek-, bedrijfs-, en marktwaarde, op basis van onderliggende kasstromen en afschrijvingen).
Denk na over het toekomstig gebruik van het zorgvastgoed en houd hierbij rekening met de ontwikkelingen op het gebied van overheidsbeleid, demografische ontwikkelingen en zorgvraagprognoses. Er is een causaal verband tussen de te verwachten vraag naar zorg en waarde. Is er geen vraag naar zorg, dan daalt ook de waarde van het vastgoed omdat er minder of geen opbrengsten meer zijn. Het is belangrijk om, vóór dat moment zich aandient, te komen tot alternatief gebruik van het vastgoed, waarbij een bijdrage aan de zorg nog steeds het uitgangspunt is.
Kortom: om te voorkomen dat de waarde van een object daalt, is actief sturen op de (toekomstige) opbrengsten nodig. Dit betekent dat het vastgoed, eventueel na aanpassing, moet blijven aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag in de markt. Zo ontstaat een duurzaam gebruik van het object en optimalisatie van de waarde. Stel naast uw klanten dus ook uw vastgoed centraal bij het ontwikkelen van een nieuw concept.
