De impact van vastgoed, IT en apparatuur op de exploitatie van het zorgbedrijf is substantieel. Dat vraagt om professionalisering. Gezond, passend en risico gestuurd assetmanagement voor een gezonde exploitatie. Hoe doe je dat? Waar loopt de “asset eigenaar” tegen aan? Wat kan er geleerd worden van andere markten?
Ruimte voor investering en innovatie
Voor een gezonde balans in de zorgexploitatie van een ziekenhuis is een omzet van zo’n 3.000 euro per m2 vastgoed per jaar noodzakelijk. Bijna 10 procent van deze omzet gaat op aan rente en afschrijvingen van vastgoed, IT en apparatuur. Daarnaast wordt nog een keer zo’n 9 tot 12 procent uitgegeven aan onderhoud, energie en overige facilitaire kosten. 70 procent van de kosten van een ziekenhuis zijn personeelskosten, al dan niet in eigen dienst. Bij zorginstellingen in de langdurige intramurale zorg gelden zelfs hogere percentages voor totale huisvestingskosten, al is daar de omzetratio (benodigde omzet per m2) een stuk lager.
Tegelijkertijd mogen zorginstellingen maatschappelijk gezien een rendement van ongeveer 2 procent maken. Dat is onvoldoende om buffers op te bouwen voor innovatie en investeringen.
Een besparing van 10 tot 20 procent op de huisvestingskosten is in een professionaliseringsslag mogelijk. Wanneer een instelling dit voor elkaar weet te krijgen, stijgt het rendement van de instelling met 1 tot 2 procent. Daarmee worden middelen vrijgespeeld voor innovatie en ‘handen aan het bed’.
Hoe kun je deze belangrijke assets – vastgoed, IT, apparatuur – nu op een gezonde, passende en risico-gestuurde wijze managen?
Assetmanagement
Het principedoel van assetmanagement is het optimaal laten renderen van de bezittingen: vastgoed, IT, medische apparatuur. Dat is een voortdurende afweging tussen prestaties, kosten en risico’s.
Over professioneel vastgoed management is voldoende geschreven. Professioneel assetmanagement, dat aansluit op de gewenste flexibiliteit van de vastgoedmanager en de klantgerichtheid van de facilitair manager is een logische volgende stap. Zorginstellingen zijn zich bewust dat zorg hun primaire verantwoordelijkheid en core business is en dat huisvesting en voorzieningen hierop moeten aansluiten. Assetmanagement gevoed door risico sturing helpt daarbij.
Onderhoud
Met risico-gestuurd onderhoud wordt inzicht verkregen in waar de organisatie qua huisvesting en voorzieningen risico’s loopt. Risico’s op het gebied van patiëntveiligheid en bedrijfszekerheid uiteraard, maar ook risico’s ten aanzien van klant- en medewerkerstevredenheid, imago, vervolgschade.
Veiliger, bedrijfszekerder, zuiniger, flexibeler…. We besturen onze waardevolle zorggebouwen soms nog als schepen op de grote vaart. Improviserend, alles in de lucht houdend, de scheepstechnicus is goud waard. Met de ontwikkelingen als big-data en BIM (Bouwinformatiemanagement) komt een professioneel ‘assetmanagement’ dichter bij, ook in de zorg. Een stap waarbij techniek, organisatie en mens gelijk zullen moeten optrekken.
In de praktijk
‘Vastgoed denken’, waarbij het vastgoed aansluit op de strategische doelen, is inmiddels wel doorgedrongen tot de bestuurstafel van de gemiddelde zorginstelling. Er is bewustwording dat na jaren van groei ook krimp tot de realiteit behoort. Medische technieken, regelgeving en de maatschappelijke acceptatie waaraan bijvoorbeeld een langdurige zorgvoorziening moet voldoen, veranderen snel. Het aanpassen van het eigen vastgoed op deze ontwikkelingen gaat maar traag, te traag. In praktijk lopen de meeste zorginstellingen jaar in jaar uit achter de feiten aan. Een plan dat gisteren bedacht is, is morgen al weer ingehaald door de werkelijkheid. Niet is alleen het vastgoed ‘stug’, ook de bijbehorende organisatie is stug en weinig flexibel.
Het facilitymanagement bij de gemiddelde zorginstellingen heeft inmiddels een ontwikkeling doorgemaakt gericht op klantbelevingen en patiëntveiligheid, naar een goede mix van uitbesteden en regie houden. Ten aanzien van energie-efficiëntie zijn er goede bewegingen, onder andere in gang gezet door ‘green deals’ en de mogelijkheden van Esco’s (energy service companies).
Het technisch beheer en onderhoud is zo’n beetje het laatste ondersteunende issue dat in de zorg nog een professionele upgrading kan gebruiken. Technisch beheer en onderhoud valt tussen wal en schip: facility managers vinden dit een vastgoed-item. En vastgoedmanagers zijn nog veel met projecten en huurcontracten bezig. De verantwoordelijkheid van het technisch beheer en onderhoud zit veelal bij eigen de technische dienst. Zij houden het bedrijf in de lucht, veelal met voorzieningen die in decennia daarvoor zijn opgebouwd. Welke risico’s daarbij gelopen worden is veelal onbekend, maar daar kunnen dus ook kansen liggen. Laat zorgvastgoed dus de motor zijn en niet de rem.
John Dols, Twynstra Gudde
