Hoe denken zorgorganisaties over de toekomst van hun vastgoed? AAG liet gebruikers van haar vastgoedrekenmodel ondervragen voor een onderzoek naar zorgvastgoeddata en financiële kengetallen. Hieraan werkten 49 zorgorganisaties mee.
Hun 2.600 vastgoedobjecten hebben een boekwaarde van €1,9 miljard, oftewel zo’n 6 procent van de totale zorgsector. Daarnaast voerde AAG het benchmarkonderzoek ‘Financieel succesvol met zorgvastgoed’ uit onder circa 125 zorgorganisaties in Nederland. Beide onderzoeken zijn interessant voor de zorgsector zelf, maar ook voor beleggers. Zorgvastgoed biedt de komende jaren mooie investeringskansen, als de twee werelden elkaar beter weten te vinden.
Het effect van overheidsbeleid is merkbaar in de zorg, zo blijkt uit de benchmark. Door de extramuralisering focussen de zorgorganisaties zich de komende jaren meer op het bieden van zwaardere zorg. Hun vastgoedportefeuille krimpt hierdoor. Verouderde, ongeschikte zorglocaties worden afgestoten, net als onnodige kantoorgebouwen en gebouwen die kernactiviteiten niet ondersteunen. Daar staat tegenover dat in de kernvoorraad van eigendomsvastgoed wordt geïnvesteerd. De benchmark laat zien dat zorgorganisaties langzaam de omslag maken van traditioneel huisvestingsbeheer naar strategisch vastgoedmanagement, aldus Johan van Houwelingen, director Vastgoed & Facilitair van AAG. “Vastgoed wordt nog vaak beoordeeld vanuit financieel oogpunt, maar tegelijk is er meer aandacht voor de kwalitatieve en functionele prestaties van vastgoed. Zorgorganisaties denken al wat meer in rendement en strategische waarde in plaats van alleen in afschrijvingen. Er is meer oog voor de kwaliteit van de vierkante meters, zeker als zorgorganisaties huisvesting als integraal onderdeel zien van hun zorgconcept.”
De ondervraagde zorgorganisaties zeggen de komende tien jaar €1,34 miljard te zullen investeren in de kwaliteit van hun vastgoed. Uit de benchmark blijkt dat hiervoor ook ruimte is. De bedrijfswaarde van het zorgvastgoed is 40 procent hoger dan de boekwaarde. Volgens Arnold Eisses, coördinator Vastgoed & Facilitair van AAG hebben zorgorganisaties echter een gebrek aan liquiditeit. “Reorganisaties hebben het nodige gekost en bovendien gaat veel geld zitten in het voorfinancieren van zorg. Zorgorganisaties moeten dus vaker naar de bank voor geld, maar die zijn zuinig met het verstrekken van leningen. Dat komt ook omdat de professionaliteit van zorgorganisaties soms achterloopt. Een bank vraagt een commercieel businessplan en geen projectaanvraag zoals de overheid verlangde. Zo blijft veel van de investeringsruimte onbenut.”
‘Commerciële beleggers hebben specifiek zorgvastgoed nog niet ontdekt’
Voor commerciële beleggers biedt zorgvastgoed hierdoor mooie investeringskansen. Dat wil zeggen: als de twee werelden elkaar weten te vinden. “Zorgorganisaties zijn nog vooral gericht op hun huisbank” zegt Eisses. “Omgekeerd hebben commerciële partijen specifiek zorgvastgoed nog niet ontdekt. Beleggingen in zorgvastgoed nemen toe, maar als je sec naar de investeringen kijkt, gaat het vaak om woningen waar ook zorg wordt verleend.”
Nog een drempel: beleggers verlangen volgens Van Houwelingen hoge rendementen van specifiek zorgvastgoed. “Commerciële beleggers vragen 5 à 8 procent. Terwijl zorgorganisaties bij de bank tegen 3 à 4 procent geld kunnen lenen. Het vertrouwen dat zorgorganisaties hebben bij banken, kunnen commerciële partijen nog niet altijd bieden. Als beide werelden elkaars taal leren spreken, kan een groot investeringsvolume worden ingevuld.”
Wilt u dit artikel downloaden? Dat kan via de website van AAG. Heeft u interesse in de resultaten van de benchmark Succesvol met zorgvastgoed, download het via deze link.
