Overheidsmaatregelen noopt zorginstellingen om het professioneel vastgoedmanagement zelf ter hand te nemen. Maar is (gedeeltelijke) uitbesteding niet een betere insteek voor zorgvastgoed als strategisch bedrijfsmiddel?
Om de groeiende druk van de zorg (dubbele vergrijzing) op de overheidsfinanciering terug te dringen zijn een drietal maatregelen getroffen door de overheid waardoor zorginstellingen in toenemende mate risico’s gaan lopen over hun vastgoedportefeuille:
- Van risicoloze nacalculatie naar normatieve huisvestingskosten. Waar eerder de daadwerkelijke vastgoed gerelateerde kosten werden vergoed, word de NHC nu gekoppeld aan cliënten en zijn kosten zelfs onderhandelbaar.
- Scheiden van wonen en zorg ofwel extramuralisering van ouderen, cliënten en gehandicapten. Cliënten met een lichte zorgvraag gaan nu zelf voor woonruimte en maaltijden zorgen waarbij de noodzakelijke ambulante ‘zorg op maat’ geleverd wordt.
- Decentralisatie van jeugdzorg en passend onderwijs naar gemeenten door de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Gemeenten worden geacht de regiefunctie dicht bij de burger vorm en inhoud te geven en in gesprek met de burger de individuele behoeften en mogelijkheden centraal te stellen, in plaats van de beperking of de zorgvraag.
Professionalisering vastgoedmanagement noodzakelijk
De bovengenoemde veranderingen in de zorg hebben vergaande consequenties voor de exploitatie van vastgoed dat in gebruik is van de zorginstellingen.
Corporaties bezitten circa 47% van alle eenheden in verzorgingshuizen. Door de intensieve samenwerking worden corporaties en zorginstellingen wel beschouwd als ‘natuurlijke bondgenoten.’ Met de invoering van de woningwet op 1 juli 2015 zijn corporaties echter beperkt in hun taken. Corporaties moeten zich, uitzonderingen daargelaten, richten op de exploitatie van sociale huurwoningen in het eigen werkgebied. Dat leidt er toe dat de banden met zorginstellingen die soms al decennia bestaan voor een deel moeten worden doorgesneden.
Veel aanbieders van intramurale zorg zijn tevens eigenaar van het vastgoed dat voor de zorg wordt ingezet. Eigenaren van zorgvastgoed moeten hun weg in het nieuwe vastgoedlandschap zoeken.
Deze gedwongen zoektocht naar de vernieuwde invulling van de vastgoedtaken is ook het uitgelezen moment voor (her)bezinning op de rol van vastgoed binnen de zorginstelling, al was het maar omdat vastgoed een fors beslag legt op zowel het beschikbare kapitaal als arbeid. Centraal staat daarbij de strategische vraag op welke wijze het vastgoed bijdraagt aan de primaire doelen van de zorginstelling. De vergelijking met ondernemingsvastgoed dringt zich hier op. Ook in die sector vond een omslag in denken plaats; van vastgoed als noodzakelijke kostenpost naar strategisch bedrijfsmiddel. Daarvoor is allereerst inzicht nodig in de prestaties, de kansen en de risico’s van het gebruikte vastgoed.
Koudwatervrees van zorginstellingen
De vastgoedmanagement sector heeft zich ontwikkeld tot een specialistisch werkveld. In eerste instantie wordt bij uitbesteding van vastgoedmanagement vaak gedacht aan onderhoud van gebouwen. Maar ook bij verhuur of verkoop, administratie en (digitale) communicatie wordt veel externe deskundigheid ingeschakeld met een hoog kennisniveau.
Hoewel de voordelen voor professioneel vastgoedmanagement evident zijn (toegang tot expertise, managementfocus, kostenbeheersing, risicobeheersing en uitvoeringsvermogen), aarzelen veel zorginstellingen om (delen van) het beheer uit te besteden. Immers, uitbesteding kan ook verlies van kennis of competenties betekenen en spelen aspecten als vertrouwelijkheid van informatie afhankelijkheid van een leverancier een rol. Maar zolang de uit te besteden processen of diensten geen betrekking hebben op de kernactiviteiten, maar daaraan ondersteunend zijn, zou ‘koudwatervrees’ een ondergeschikte rol moeten spelen en (gedeeltelijke) uitbesteding de instelling juist kunnen helpen zich te focussen op haar kerntaken.
Auteurs
 |
Gerard Bakker: Directeur bij MVGM Woningmanagement. Gerard is opgeleid als bouwkundige en ruim 20 jaar actief in het commercieel property management. In 2009 voltooide hij de MRE studie met een onderzoek naar strategische beleidsvorming van gemeentelijk vastgoed met bijzondere aandacht voor de uitbesteding van operationele taken. |
 |
George Muller: Helpt als zelfstandig vastgoedeconoom zorginstellingen bij strategische vastgoedvraagstukken. Hij is auteur van de publicaties ‘Bouwen is vooruit zien’ van de Regieraad Bouw en ‘Rekenen aan Zorgvastgoed’ van het kenniscentrum Wonen en Zorg van Aedes-Actiz. Daarnaast is hij cursus coördinator van het Instituut voor Vastgoed en Duurzaamheid en is hij Voorzitter van de Raad van Toezicht van stichting de Haardstee een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking. |
