500740139
De capaciteitsproblemen in de woonzorg worden niet veroorzaakt door een gebrek aan vastgoedlocaties. De arbeidsmarktproblematiek en de kwaliteit van gebouwen zorgt samen met een reeks aan stelselwijzigingen voor een tekort aan capaciteit. En dat leidt ertoe dat een grote groep ouderen voor veel woonruimte niet meer in aanmerking komt. Simpelweg appartementen bijbouwen is dan ook niet de oplossing. Dat zegt Johan van Houwelingen, bestuurder van bedrijfsvoeringsbrede dienstverlener AAG, in reactie op berichtgeving op Skipr.
Minstens duizend nieuwe locaties zouden nodig zijn voor zorgvastgoed, zo meldde Skipr vorige week op basis van een rapportage van de vastgoedadviseurs van CBRE. “Begrijpelijk dat zij die oplossing opperen”, zegt Van Houwelingen, “echter met alleen transacties in zorgvastgoed wordt het probleem van de zorgsector niet opgelost. Die transacties bieden een ééndimensionale antwoord en zijn niet bezien vanuit het totaalperspectief van de zorgorganisatie en cliënt. De verbinding tussen verschillende soorten data geven een genuanceerder en meer samenhangend inzicht. En dat biedt de mogelijkheid om integraal te sturen en multidimensionaal te antwoorden; een vloot van speedboten in plaats van olietanker.”
Toenemende vraag
Volgens CBRE leiden vergrijzing, een veranderende zorgbehoefte en het sluiten van verzorgingshuizen tot een forse toename van de vraag naar nieuwe woonzorglocaties. CBRE is niet de enige die in bouwen de oplossing ziet voor de toenemende vraag naar geschikte woonruimte voor ouderen. In een blog op Skipr stellen René Lolkema en Ron van Bloois van vastgoedbureau HEVO dat 250 duizend éxtra woningen nodig zijn om aan de vraag te voldoen.
Van Houwelingen vindt het een te eenvoudige voorstelling van zaken. Hij wijst erop dat de meeste verzorgingshuizen niet zijn gesloten, maar tegenwoordig (na verbouwing) worden ingezet voor zwaardere ouderenzorg. Demografische ontwikkelingen zouden ook niet per definitie om meer intramurale zorglocaties vragen, maar wellicht wel om meer appartementen of woonruimte voor bewoners met afnemende mobiliteit, stelt Van Houwelingen voor.
Stelselwijzigingen
Voordat aan een oplossing voor de vraag naar geschikte woonruimte wordt gedacht, moeten volgens de AAG-bestuurder eerst de oorzaken goed worden geduid. “In de afgelopen jaren hebben we een aantal grote stelselwijzigingen gehad die grote maatschappelijk impact hebben gehad”, licht hij toe. “De decentralisatie van zorg en scheiden van wonen en zorg enerzijds en de veranderingen bij woningcorporaties anderzijds, hebben er met name toe geleid dat een groter wordende groep ouderen geen passende woonruimte kan vinden.”
“De indicering voor verpleeghuiszorg is een stuk strenger geworden”, vervolgt Van Houwelingen. “Ouderen blijven dus langer thuis wonen. Dat wordt een probleem wanneer hun woning niet geschikt meer is, bijvoorbeeld omdat er trappen zijn. Ze kunnen lang niet allemaal bij de woningbouwcorporatie terecht voor een meer geschikte woning omdat ze daar net te veel inkomsten of eigen vermogen voor hebben”, vervolgt Van Houwelingen. “De woningcorporatie moet, zoals dat heet, passend toewijzen en met iets meer dan een AOW-uitkering voldoe je al vaak niet meer aan de inkomenseis. Tegelijkertijd zie je dat ook voor mensen die wel aan de inkomenseis voldoen moeilijk woonruimte wordt gevonden, omdat veel woningen nog niet zijn aangepast om ook door ouderen met een zorgbehoefte bewoond te kunnen worden.”
Circa de helft van de ouderen woont niet in een huurwoning, maar heeft een eigen koopwoning, die meestal al volledig is afbetaald. “Als ze de woning met een overwaarde hebben verkocht, komen ze door dat eigen vermogen niet in aanmerking voor een corporatiewoning. Maar hoever zal die overwaarde van wellicht 50 duizend of 100 duizend euro rijken in de vrije sector? En welke andere belangen spelen mee? Misschien willen mensen ook nog iets van een erfenis nalaten”, schetst de AAG-bestuurder.
Krimp intramurale zorgcapaciteit
Hoewel Van Houwelingen stelt dat lang niet alle verzorgingshuizen zijn gesloten, ziet hij wel dat een ander soort krimp ontstaat in de intramurale zorg. “Wat we steeds vaker tegenkomen is leegstand. Soms hebben zorgorganisatie hele verdiepingen leeg staan, omdat ze te weinig personeel hebben om ze bewoond te houden.”
Verpleeghuizen die hun zorg efficiënter of beter willen aanbieden dan mogelijk is in hun bestaande gebouw gaan over tot renovatie of nieuwbouw. Zij kunnen volgens Van Houwelingen tegen veranderende financieringseisen van banken aanlopen. “Een businesscase moet antwoord geven op hoe de organisatie de toekomst tegemoet treedt, welke inzichten zij daarbij heeft en welke onderbouwing in data daar aan ten grondslag ligt. Dat vraagt om visie, sturing, inzicht en informatie en dus een basis en processen die op orde zijn. Daar moet je je hele businesscase op aanpassen.”
Momenteel zijn er volgens Van Houwelingen nog veel zorgaanbieders die verdienen op hun vastgoed en die verdiensten in de zorg steken. “Dat is helemaal niet erg, maar op het moment dat je gebouw vernieuwd moet worden, heb je die opbrengsten wel nodig en moet je het ergens vandaan halen.”
Tussen thuis en verpleeghuis
Concluderend zegt Van Houwelingen dat de opeenstapeling van stelselwijzigingen, veranderingen op de arbeidsmarkt en veranderingen in de zorgbehoefte zo snel zijn gegaan dat ze door het vastgoed niet bij te benen zijn geweest. “Vastgoed ontwikkelen, of het nu bouwen of verbouwen is, kost nu eenmaal veel tijd.” Een eenduidige oplossing is er volgens de AAG-topman dan ook niet. Hij ziet meer in een combinatie van oplossingen om er voor te zorgen dat er tussen thuis en het verpleeghuis nog iets zit.
“Woningcorporatie zouden iets meer ruimte kunnen scheppen om wonen en zorg te combineren. Het zou makkelijker moeten worden gemaakt om ook zwaardere zorg aan huis te leveren, maar om dat efficiënt te doen moeten ouderen wel geclusterd wonen. Al met al zou er meer samenhang moeten komen, meer samenwerking tussen zorg, woningcorporaties en investeerders.” Van Houwelingen ziet een regisserende rol voor gemeenten weggelegd. “Gemeenten kunnen bij een aanvraag van huishoudelijke hulp al weten dat het daar niet bij ophoudt. Ze kunnen anticiperen op een toenemende zorgvraag.”
