Veel huurcontracten voorzien in een jaarlijkse huurindexatie die de inflatie volgt. Hierdoor kon de huurprijsverhoging in juli 2022 oplopen tot 9,7 procent. “In de meeste langjarige masterlease overeenkomsten tussen vastgoedeigenaren en zorginstellingen is vastgelegd dat de jaarlijkse huurverhoging mag plaatsvinden met het inflatiecijfer drie maanden voor de verhoging. Gedurende de periode 2019 tot 2021, toen het CPI gemiddeld tussen 1,28 procent en 2,68 procent uitkwam, vormden deze indexaties geen probleem. Met de hoge inflatie van dit voorjaar, die in maart al tot 9,7 procent gestegen was, hebben zorginstellingen te maken gekregen met een forse huurindexatie”, schrijft Capital Value.
Open voor gesprek
Uit een rondgang van Capital Value onder zorgvastgoedbeleggers blijkt dat ongeveer twee derde van de verhuurders een dergelijke verhoging heeft doorgevoerd. Slechts drie verhuurders gaven aan in alle gevallen met minder dan CPI te hebben geïndexeerd. Vaak staan verhuurders wel open voor een gesprek met de huurder over de voorwaarden waaronder dat gebeurt, tekent de vastgoedspecialist hierbij aan. “De redenen voor verhuurders om de huurprijzen met CPI te indexeren liggen vooral in het gegeven dat dit contractueel is vastgelegd als mogelijkheid. Verhuurders geven daarnaast aan dat zij de hogere huurinkomsten nodig hebben, omdat de kosten voor beheer en onderhoud de afgelopen maanden en jaren ook fors gestegen zijn.”
NHC verlaagd
De huurverhoging kan zorginstellingen in de knel brengen. Zij zien ook de wettelijke vergoeding voor huisvesting vanaf 2024 dalen. De NZa heeft onlangs bekendgemaakt dat de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) wordt verlaagd. De normatieve rente voor de huisvestingscomponent (NHC) is omlaag gegaan van 4,65 procent naar 4,03 procent. Ook de rente voor de inventariscomponent (NIC) daalt mee naar 4,03 procent. De jaarlijkse indexatie blijft 2,5 procent. Per 1 januari 2024 zal de NZa wijzigingen doorvoeren in de tarieven. De integrale zzp-tarieven dalen hierdoor met 1 procent. “Zorginstellingen ervaren daarom druk van twee kanten: de huren zijn verhoogd terwijl de vergoedingen waaruit deze huur wordt betaald, worden beperkt en de groei ver onder de huidige CPI ligt. Daar staat tegenover dat huurcontracten in de zorgmarkt vaak langlopend zijn (vijftien jaar of zelfs meer). Binnen deze periode zouden de uitschieters van de indexatie gemiddeld genomen afgevlakt moeten worden met de overige jaren.”
Langer lopend contract
Verhuurders denken volgens Capital Value met zorginstellingen mee over oplossingen. “Zo gaven (enkele) corporaties die optreden als verhuurder richting zorginstellingen aan de huurprijzen slechts te verhogen met de landelijk vastgestelde indexaties voor de woningmarkt: 2,3 procent voor sociale huurwoningen en 3,3 procent voor vrije sector huurwoningen. Andere verhuurders gaven nadrukkelijk aan open te staan voor gesprekken met huurders over de indexatie, omdat zij ruimte zien in het aanbieden van een lagere indexatie in ruil voor een langer lopend huurcontract of voor het uitsmeren van de indexatie over meerdere jaren. Daarbij kan worden gedacht aan het afspreken van een indexatieclausule zoals CPI+1 voor de komende jaren, ervan uitgaande dat de inflatie in de komende jaren zal terugkeren naar het langjarige gemiddelde van circa 2 procent. Partijen kunnen daarom nog met elkaar in overleg om over de voorwaarden in het huurcontract te onderhandelen.”
Door het indexeren met de hoge inflatie hebben zorginstelling dubbel last van de hoge energieprijzen : 1x in de huurverhoging omdat de inflatie vanwege de hoge energieprijzen zo gestegen is en 2x door de hoge energiekosten die de huurder zelf dient te betalen. Andersom geredeneerd geldt ook dat de verhuurder door indexering met de inflatie baat heeft bij de stijging van de energieprijzen : de verhuurder betaalt die zelf niet, maar krijgt door deze stijging wel een flinke huurverhoging. Kortom alle reden om in overleg te treden tussen huurder en verhuurder !!
Hans Kevenaar
Adviseur Zorgvastgoed